高度地区

　高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区です。

　建築物の各部分の高さ（地盤面からの高さによる。以下同じ。）は、当該部分から前面道路の反対側の境界線又は隣地境界線までの真北方向の水平距離に0.6を乗じて得たものに5メートルを加えたもの以下とする。

　第一種低層住居専用地域（一部地域を除く）
　第二種低層住居専用地域

　建築物の各部分の高さは、当該部分から前面道路の反対側の境界線又は隣地境界線までの真北方向の水平距離に0.6を乗じて得たものに10メートルを加えたもの以下とする。

　第一種中高層住居専用地域（百舌鳥古墳群周辺地域を除く）
　第二種中高層住居専用地域（百舌鳥古墳群周辺地域を除く）

　建築物の各部分の高さは、当該部分から前面道路の反対側の境界線又は隣地境界線までの真北方向の水平距離が8メートル未満の範囲にあっては、当該水平距離に1.25を乗じて得たものに10メートルを加えたもの以下とし、真北方向の水平距離が8メートル以上の範囲にあっては、当該水平距離から8メートルを減じたものに0.6を乗じて得たものに20メートルを加えたもの以下とする。

　第一種住居地域（美原区域のみ）
　準住居地域（美原区域のみ）

1　建築物の高さは、31メートル以下とする。
2　建築物の各部分の高さは、当該部分から前面道路の反対側の境界線又は隣地境界線までの真北方向の水平距離に0.6を乗じて得たものに10メートルを加えたもの以下とする。

　第一種中高層住居専用地域（百舌鳥古墳群周辺地域のみ）
　第二種中高層住居専用地域（百舌鳥古墳群周辺地域のみ）

建築物の高さは、31メートル以下とする。

　第一種住居地域（百舌鳥古墳群周辺地域のみ）
　第二種住居地域（百舌鳥古墳群周辺地域のみ）
　近隣商業地域（百舌鳥古墳群周辺地域のみ）

建築物の高さは、45メートル以下とする。

　商業地域（百舌鳥古墳群周辺地域のみ）

　この計画書における用語の定義は建築基準法（昭和25年法律第201号。以下「法」という。）及び建築基準法施行令（昭和25年政令第338号。以下「令」という。）に定めるもののほか、次の各号に定めるところによる。
(1) 基準時　法第3条第2項の規定により法第58条の規定の適用を受けずその適用を受けない期間の始期
(2) 既存不適格建築物　法第3条第2項の規定により法第58条の規定の適用を受けない建築物
(3) 建替え　建築物の全部若しくはその一部を除却し、引き続き、基準時における建築物の主要用途と同一のものを新築、増築又は改築すること。

1.次の各号の一に該当する建築物については、高度地区（第一種）、高度地区（第二種）、高度地区（第三種）及び高度地区（第四種）第2項の制限は適用しない。
（1）都市計画法（昭和43年法律第100号）の規定により定められた一団地の住宅施設若しくは市街地再開発事業の区域内に建築される建築物
（2）都市計画法の規定により行われる都市計画事業の施行として建築される建築物
（3）住宅地区改良法（昭和35年法律第84号）第2条第1項に規定する住宅地区改良事業により建築される建築物

2.基準時における敷地内において、不適合部分を増加させない範囲で増築及び改築を行う建築物で、増築後の延べ面積の合計が基準時における延べ面積の合計の1.2倍を超えないもの及び改築に係る部分の床面積の合計が基準時における延べ面積の合計の2分の1を超えないものについては、本制限は適用しない。

1.次の各号の一に該当する建築物のうち、法第2条第35号の規定に基づく特定行政庁（以下「特定行政庁」という。）が周囲の環境上支障がないと認めたものについては、高度地区（第一種）、高度地区（第二種）、高度地区（第三種）及び高度地区（第四種）第2項の制限は適用しない。
(1) 法第59条の2第1項の規定による許可を受ける建築物
(2) 法第86条第3項若しくは第4項又は法第86条の2第2項若しくは第3項の規定による許可を受ける建築物

2.特定行政庁が、市街地の環境を害するおそれがなく、かつ、土地の状況によりやむを得ないと認める建築物については、高度地区（第一種）、高度地区（第二種）、高度地区（第三種）及び高度地区（第四種）第2項の制限は適用しない。

3.基準時の敷地内において、既存不適格建築物の建替えで、特定行政庁が、本制限に適合させることが困難で、かつ、市街地の環境の維持に支障がないと認めるものについては、高度地区（第四種）第1項、高度地区（第五種）及び高度地区（第六種）の制限は適用しない。

　本制限の適用に際しては次の各号の定めるところによる。
（1）北側の前面道路の反対側に水面、線路敷その他これらに類するものがある場合又は建築物の敷地が北側で水面、線路敷その他これらに類するものに接する場合においては、当該前面道路の反対側の境界線又は当該水面、線路敷その他これらに類するものに接する隣地境界線は、当該水面、線路敷その他これらに類するものの幅の2分の1だけ外側にあるものとみなす。
（2）建築物の敷地の地盤面が北側の隣地（北側に前面道路がある場合においては当該前面道路の反対側の隣接地をいう。以下この項において同じ。）の地盤面（隣地に建築物がない場合においては、当該隣地の平均地表面をいう。次項において同じ。）より1メートル以上低い場合においては、その建築物の敷地の地盤面は、当該高低差から1メートルを減じたものの2分の1だけ高い位置にあるものとみなす。ただし、高度地区（第四種）第1項、高度地区（第五種）及び高度地区（第六種）については、この限りでない。
（3）令第131条の2第2項の規定により計画道路又は予定道路を前面道路とみなす場合においては、その計画道路又は予定道路内の隣地境界線は、ないものとみなす。
（4）法第86条第1項若しくは第2項若しくは第86条の2第1項の規定による認定又は法第86条第3項若しくは第4項若しくは第86条の2第2項若しくは第3項の規定による許可を受ける建築物については、これらの建築物が同一敷地内にあるものとみなす。

　建築物の敷地が2以上の高度地区又は高度地区の内外にわたる場合の北側斜線は、北側の敷地境界線が属する高度地区に関する北側斜線制限によるものとする。ただし、北側の敷地境界線が属する高度地区に関する北側斜線制限によることにより、新たに制限が加わる場合及びその敷地部分に係る高度地区の北側斜線制限より強化される場合については、この限りでない。