令和7年度第1回堺市建築都市局指定管理者候補者選定委員会会議録

令和7年度第1回堺市建築都市局指定管理者候補者選定委員会を開会する。

小伊藤委員、辻岡委員、林委員、松端委員（欠席）の順で紹介した。

出席者3人、欠席者1人で、会議の開催に必要な定足数を満たしていることを確認した。

配布資料一覧により確認した。
資料1～3「堺市営住宅指定管理者候補者選定関係書類」
資料4「審査方法及び採点について」（案）
資料5「同点の場合の取扱いについて」（案）
資料6「面接審査の方法について」（案）外

本日の会議では、案件1「堺市営住宅の指定管理者候補者の公募に係る募集要項、業務仕様書、選定基準等について」、案件2「堺市営住宅の指定管理者候補者の審査方法について」を審議することを確認した。
なお、会議については全て会議録を作成し、非公開部分を除き、後日堺市ホームページで公開する。

委員の互選により、辻岡委員を委員長に選出した。

委員長の職務代理者は、堺市指定管理者候補者選定委員会規則第2条第3項の規定に基づき、委員長があらかじめ指定することとなっているため、林委員を指名する。

堺市指定管理者候補者選定委員会規則第6条第1項の規定に基づき、会議は公開となっているが、堺市情報公開条例第7条各号に規定する情報を審議する場合は、非公開にすることができる。
指定管理者の候補者を選定するための次回以降の会議は、同条例第7条第5号に規定する「審議、検討又は協議に関する情報であって、公にすることにより、率直な意見交換や意思決定の中立性が不当に損なわれるおそれ等があると認められる情報を審議するとき」に該当するため、非公開とする。

案件の審議に入る前に、施設所管課から、「堺市営住宅」の施設概要について説明をお願いする。

施設概要について説明した。

施設概要について何か質問はあるか。

質問等なし

案件の審議に入る。
案件1「堺市営住宅の指定管理者候補者の公募に係る募集要項、業務仕様書、選定基準等について」説明をお願いする。

資料1-1「募集要項（案）」、資料1-2「業務仕様書（案）」、資料1-6「選定基準」等により説明。

説明について、各委員から質問や意見等はあるか。

駐車場の運営について、現状より上回った分がインセンティブになるとのことだが、これは毎年ハードルが上がり、インセンティブが受けられなければ指定管理者はプラスの収益はなく、収益はゼロという理解でよいか。
また、駐車場のスペースが空いているのであれば、収納率もあるとは思うが、高齢者が集える場、例えばベンチを置く等の取組は可能なのか。

入居者が契約する駐車場使用料に関して、現指定管理者の5年間の平均収納率を次の指定管理者が上回ったときに、インセンティブとして収納額の一部を指定管理者の収入にできる。
駐車場については目的に沿った形での運営、利活用を考えている。高齢者の方がコミュニティで活用できるようなスペースとしては集会所があり、既にご活用いただいている。

駐車場として収益が上がるような活用をする考えもあるが、駐車場に多くの空きスペースがある中で、地域の方のために活用する道も今後は開いていただけたらよいのではと感じる。

空き区画の活用に関しては、募集要項の7ページに自主事業として記載しており、今回、駐車場の空き区画が多いことを踏まえ、外部開放として一般的なコインパーキングとしての活用のほか、7ページの（2）その他で、高齢者の生活支援や移動困難者支援として、例えば介護訪問車両の優先区画の設置や、移動販売車の誘致などを提案できるようにしている。その中で、地域の皆さんが何らかの形で空き区画を使用するような企画提案も可能と考えている。

駐車場空きスペースを高齢者や地域の方のコミュニティ活動にも活用できる道が開かれているということで承知した。

募集の趣旨だが、駐車場の活用方法として、より良い環境づくりと、財政面からは収益の改善もあると思う。

指定管理者の自主事業だが、元々の趣旨として、施設の効用を高める、入居者の利便性を向上するとなっている。現在、市営住宅の周辺には、いわゆる不正駐車などの状況がある。また市営住宅の駐車場は、基本的に入居者以外は停められないこととなっており、そこに介護サービス車や入居者の親族の方が来られても、そのスペースはないという現状もある。外部開放により活用することができれば、入居者の利便性を向上することができる。一方、現在駐車場契約率が60%程度であり、残りの40%は公有財産が活用できていないという視点もある。その両方をあわせ持った考え方で今回は募集をしたいと考えている。

駐車場の利用率が60%ぐらい、利用料金制のため収入に対し経費があるが、これまで赤字になっているということはないか。

赤字になったことはない。

平均収納率は結構高く、99%で少し足りないぐらい。それを超えてインセンティブとなると1.数%。インセンティブと言えるのか微妙に感じる。

収納率を努力して上げていただくという意味でインセンティブを設定している。

指定管理者の業務で、結構高齢者への支援業務があるが、過度な要求になっていないか、その辺は現指定管理者もほぼ同じようなことをされており、それほど負担になっていないとのことでよいか。

現指定管理者が業務を行っている中で、自主事業として高齢者のサポートをかなり手厚くされており、例えば75歳以上の単身者への定期的な訪問や電話連絡、健康状態の確認のほか、季節的な会話からコミュニティをつなげていくような動きもしている。取組の中で、連絡がとれない、体調が悪いのではないかと思われるケースがあれば、ご親族の方につなぎ、一命を取りとめたような事例もある。高齢者のサポートは、対象者の8割程度の方が申込みをされており、十分機能していると考えている。今後も対象者が増えていくことは間違いないので、指定管理業務の中で更なる支援を求めたいと考えている。

この取組自体に収入はあまりないと思われ、ボランティア的に実施されているイメージがある。管理組合の支援もそうだが、指定管理料の中に含めた上で実施していただくということでよいか。

高齢者サポートや管理組合の支援については、いずれも指定管理料を充てることができ、その枠の中でお願いしている。

自主事業だと指定管理料が入ってこない。そのため現在提供されているサービスはボランティア的にやっていただいている感じか。それとも自主事業で何らかの収入は得られているのか。

現指定管理者による高齢者の見守りは、指定管理者の独自の提案により実施いただいているサービスと表現した方がより正確な表現となる。いわゆる自主事業となると、事業実施の費用は指定管理者が全部負担し、指定管理料を充てられないということになるが、現指定管理者が行っている高齢者見守りは、指定管理料を充てたものであり、ボランティアにはなっていないと認識している。これまでの実施状況を鑑み、次は標準的な仕様として高齢者のサポートをしていただき、対象範囲や、やり方の部分は提案に委ねるという形式にした。

自主事業というと、自分たちで収入を得て実施するというイメージがあるが、今回の高齢者サポートや管理組合の支援については、指定管理料に人件費も含まれているため、その人件費の範囲内でやっていただいているという認識でよいか。

そのとおり。

一時期、国交省の標準管理規約の中で、住民コミュニティに関する注意事項について議論されたときに、マンションのコミュニティについてどのような貢献ができるかで、各会社がすごく研究された。このような各会社さんであれば、非常にいい提案をいただけるのではと思う。

管理組合への支援について。自治会がきちんと機能しているのは大切であると考えるが、指定管理者と自治会との連携等はどこかに記載はあるか。

仕様書では18ページから19ページにかけて、管理運営に関する業務の項目を設けている。管理組合は、入居者同士のコミュニティを維持するための組織でもあり、そこが機能しないと円滑な団地の管理運営ができないということになる。19ページの表の後に「高齢者等の地域活動への参加意欲を醸成しつつ」という記載をしている。入居者の方は約半数が65歳以上で高齢化も進んでいるため、入居者同士のコミュニティを活性化するために、指定管理者がその意識の醸成をしていただきたいと考えている。ただ、管理組合の活動度合い等もあるため、それぞれの管理組合に応じて適切な企画立案などの検討、支援をお願いしたいと考えている。

昨今管理組合は住民自身での自治活動が難しくなっているため、自治組織を支援するポイントは重要かと思う。
修繕費については、指定管理料の枠外か。

修繕費は基本的にはこの指定管理料の中に含まれている。
保守点検管理費、一般緊急修繕費、維持修繕費、空家修繕費は、それぞれ年度によって修繕の計画やボリュームが異なるため、次の5年間を予測し、必要な概算額を計上している。ただし、LEDへの取り替え修繕に関しては、枠外で毎年予算要求し、その予算の範囲内で指定管理者にLEDを主とした計画修繕工事を依頼する予定である。
この計画修繕工事の費用は概算額にも含めておらず、指定管理者からの提案額も求めない。

指定管理料に含まれている修繕費は、空家修繕以外に、住民からの要求による修繕も含んでいる認識でよいか。その場合、指定管理料の中に含まれていれば、指定管理者はなるべくこれを抑えたいとはならないか。資材や建築工事費が高騰している中、必要な修繕を抑える方向に働かないか懸念されるが、これまでも含めてどうか。

修繕費は精算対象にしており、余剰金が出ても指定管理者の収入にはならない仕組みとしている。また、入居者が求めるような修繕対応にならなければ、目標で掲げている入居者満足度に影響すると思われ、その面でもそれほど修繕費が抑えられた実績はないと考える。

承知した。今まで計画された予算は余ることが多かったのか。

毎年度、この予算に少し余剰が出る程度で、おおむね予算を使い切っている。

使い切っているとすれば、実は足りておらず抑えている可能性はないか。余剰があるのであれば、十分足りているかとは思うが。

どれだけ余剰が出るかは年度によるが、予算がなくなるようなことは今までなく、一定この枠の中でサービスが提供できていると認識している。

家賃の収納は振り込みが多いと思うが、集金もあるのか。

口座振替が一番多く6割から7割、残りの方は市が発行した納付書により毎月金融機関で納めていただいている。

滞納されている方には集金することもあると思うが、基本的には口座振替や納付書によるもので、現金を集めることはないとの認識でよいか。

そのとおり。

空家修繕のタイミングは、いつ頃か。入居時だけか。

基本的には空家募集をするタイミングで修繕工事を行う。一括で修繕工事を発注すると業者への負担が大きくなるため、時期をずらす場合もあるが、原則的には募集に合わせて空家修繕をしている。

建て替え対象以外で、空き家で募集しない場合もあるのか。

様々な事情で募集しない場合もある。いわゆる事故住宅は一定期間募集をしない。また退去されたが事情により残置物が残っている場合などは基本的には法的措置で対応しており、その手続中のところは募集をしないなどがある。

空き家になれば、特殊な事情は除いて、ほとんどすぐに入れる状況になるということでよいか。

そのとおり。ただ空家修繕費は予算もある。当然その予算の範囲内で特殊な事情がない限りは、基本的には修繕の上、空家募集をしている。

指定管理者の判断で空家修繕をしている訳ではないとの認識でよいか。

空家募集については指定管理業務としている。ただ、本市の政策目標で、募集住戸のうち1割以上を子育て世帯枠に設定することや、福祉世帯枠を設定することなどがある。そこを含めて指定管理者から空家募集の報告があり、本市が内容を確認した中で募集を決定する流れになっている。

今、公営住宅への入居希望者が多くいる中で、迅速に修繕して空家募集をしないといけないと思うが、指定管理者がこの修繕費の範囲内で判断するという流れか。そのあたりは市の方で空き家が出たら迅速に対応するよう指導はされているのか。

空き家については、原則として募集する方針。ただし、予算の制約があるため、全ての空き家を即時募集することは困難な場合もある。指定管理者が全て単独で判断するのではなく、子育て世帯など多様な世帯向けの募集枠を設定しながら、本市と指定管理者で協議の上、空家募集を進めている。

概算額で不足するようなことはないか。指定管理者側で空き家の発生を予測し、修繕に必要な額を提示することは困難と思うが。

空家修繕費については、市の概算額をそのまま収支計画に提案いただくことにしており、過去3年間の空き家の修繕の実績は、参考として募集要項の10ページに記載している。なお、今の指定管理業務の中では、例えば最も多い3DKの修繕について、現在は89万円を上限としているが、この間の物価高騰等を加味し、今後は100万円と設定している。

一戸当たりの金額は増えても総額は増えていない。
資材や工事費、建築費が高騰している中、予算の関係で修繕せずに空き家のまま置かれている期間がないか、実際に必要な空家修繕ができているか、予算が不足していないか確認する必要があると考える。

予算のこともあり、空家修繕費を増やすのは難しい面もあるが、入居者、退去者の状況を分析し、予算不足はないか検証は進めたいと考える。

この件については、今後、市で様々な必要経費を算定していくに当たって、できるだけ空き家を中心に実態調査の上で精査していくということでよいか。

そのとおり。

空家募集件数に対して、入居はほぼ100%か。

毎年120戸前後募集しており、110戸程度は応募があるが、10戸程度は申込みがない状況。ただし、年2回総合募集で申込みがなかった空き家については通年で募集する取組を始めている。これにより後日申込みもあり、基本的には、現在は募集した住戸は入居いただいている状況。

総合募集でも通年募集でも収入要件は同じか。

市営住宅の入居要件は総合募集であっても、通年の先着順の募集であっても要件は変わらない。

管理組合の補助業務という表現について、管理組合という言葉の定義はあるか。

管理組合そのものは条例に規定されていないが、入居される方に対して配付する「入居のしおり」に、入居者同士のコミュニティ維持と、共益費の徴収、共用部分の管理など、そういったことを入居者全員で構成する管理組合に担っていただくと記載しており、そこで定義している。調べた範囲の情報ではあるが、条例の中で位置付けしている自治体は、恐らくほかにもないと思われる。

分譲マンションにおける管理組合は、区分所有法に基づき所有者によって構成され、管理会社はそのサポートを担う。今回の指定管理者と市営住宅の管理組合の関係は、分譲マンションの管理会社と管理組合の関係に類似するものと思われるが、市営住宅において「管理組合」とされる住民の集団の定義や権利をはっきりさせておく方が良いと思う。
例えば、指定管理者が共益費相当額を徴収した場合、その資金の帰属先が堺市なのか管理組合なのかが明確でないと、指定管理者が困ることにならないか。実務上は、管理組合が所有し、指定管理者は使途について管理組合に意見を聞きながら運用するものと思うが、法的な位置づけを契約書等において明確に定義することが望ましいと思う。仕様書上の表現は現状でも問題ないと考えるが、今後の検討をお願いしたい。

承知した。

他に質問、意見等はないか。
本件は原案のとおり承認してよいか。

異議なし

異議なしと認め、本件は原案のとおり承認する。

次に、案件2「堺市営住宅の指定管理者候補者の審査方法について」説明をお願いする。

資料4「審査方法及び採点について（案）」、資料5「同点の場合の取扱いについて（案）」、資料6「面接審査の方法について（案）」により説明。

質問、意見等はないか。

同点になった場合の取扱いだが、例えばX委員はA社が最上位、Y委員はB社が最上位であった場合、それぞれA社が2点、B社が2点との認識でよいか。

そのとおり。

資料4の5、採点方法を指定する項目について、（6）（7）は堺市であらかじめ採点欄に点数を記載いただけるのか。

そのとおり、本市で前もって点数を記載する。

同点の場合の取扱いで、選定基準優先順位設定表の順位を決めた背景はあるか。

選定基準の配点の高い順としている。

承知した。

他に質問、意見等はないか。
本件は原案のとおり承認してよいか。

異議なし

異議なしと認め、本件は原案のとおり承認する。
以上で本日の案件の審議は全て終了した。
審議の結果については、事務局から書面で報告をお願いする。

以上で、令和7年度第1回堺市建築都市局指定管理者候補者選定委員会を閉会する。