令和7年度第2回堺市建築都市局指定管理者候補者選定員会会議録

令和7年度第2回堺市建築都市局指定管理者候補者選定委員会を開会する。

委員会は委員全員出席で、定足数を満たしている。

応募団体と関係のある委員はいなかった。

各委員に対して、応募団体からの接触等はなかった。

資料一覧により確認した。
審査方法及び採点について
面接審査の方法について　外

本日の会議では、案件1「堺市営住宅の指定管理者候補者選定に係る書類審査について」、案件2「堺市営住宅の指定管理者候補者選定に係る面接審査について」、案件3「堺市営住宅の指定管理者候補者の選定結果について」を審議することを確認した。
なお、会議については、すべて会議録を作成し、非公開部分を除き、後日、堺市ホームページで公開する。

案件の審議に入る。
案件1「堺市営住宅の指定管理者候補者選定に係る書類審査について」、応募団体から提出された「応募書類の確認結果」「応募団体の概要」「応募団体の企画提案内容の概要」について、所管課から説明をお願いする。

株式会社東急コミュニティー及び近鉄住宅管理株式会社の2者から応募があり、応募団体は応募に必要な条件を満たしていること、応募団体の概要、企画提案内容の概要について説明した。

所管課から説明のあった件について、質問・意見はあるか。

近鉄住宅管理の提案書では、10％を子育て世帯枠として確保するとの記載があるが、こうした枠の設定は指定管理者が決めるのか。

堺市の計画の中に、募集総戸数の10％以上を子育て世帯枠に設定するとの方針があり、その方針に沿った提案と認識している。

特にオリジナルな提案ではないということで承知した。
この数字を指定管理者で変えることはできるのか。

計画で10％以上と掲げているので、例えば20％にするなどは可能。ただし、全体のバランスを考慮する必要があり、本市と協議の上決めることとなる。

子育て世帯枠だけでなく、母子世帯枠なども含め様々な枠をどのくらい設けるのかは非常に重要な要素だと考える。そこが指定管理者の裁量に委ねられているのであれば、両者の考え方がもっと明確に示されても良いのではと思うが、この点はあまり差がないという理解でよいか。

子育て世帯枠に加えて、高齢者や障害者世帯など、いわゆる福祉世帯についても、堺市の計画で「総募集戸数の10％以上を設ける」こととしている。その方針に沿って、指定管理者がどの程度の割合を設定するかは一定の裁量の範囲内で検討されることになる。

「10％以上」という基準がある中で、20％や15％にすることも可能であり、指定管理者の考え方の一端を示すものだと思うが、現状では最低限の10％にとどまっているように見受けられる。

この部分は「特性の理解と分析」という項目であり、各団地の現状や堺市の方針を両者がどのように理解しているかを示す内容だと思う。
小伊藤先生のご指摘は非常に重要な点だと思う。
現状、両者の記載内容は、堺市の方針に沿って管理を行うという趣旨であると理解している。

当然、堺市の計画の内容を把握した上で、指定管理業務を実施する必要があり、例えば、子育て世帯枠の募集が「10％以上」とされている場合、それを満たした上で提案がなされるということになる。
それぞれの団地のコミュニティバランスを考慮し、どの程度の枠を設定するかは、まず指定管理者が提案を行い、その内容を堺市が精査し、募集内容として適切か協議した上で、最終的に募集住戸を決定するという流れとなる。

プレゼンテーションではそのような提案があるかもしれないが、それが堺市の方針から逸脱していないか確認した上で、評価に反映されるという理解でよいか。

そのとおり。

（6）の東急コミュニティーは指定管理料を削減する提案であるが、一般管理費は堺市概算額よりも増加している。この「削減」と「増加」の関係が分かりづらかったのだが、どのように捉えたらよいか。

東急コミュニティーの提案書様式6－1に収支計画が記載されている。指定管理料総額は2％削減しているが、その内訳を見ると、一般管理費（いわゆる事務経費）が堺市の概算より高い提案となっている。入居者ニーズを踏まえたサービス向上策として必要な費用を計上している提案と捉えており、どの部分に重点を置いて経費を計上するかは各団体の特色であると考える。

何に重点を置いているかということ、理解した。

経営の安定性、指定管理期間中に安定した経営が継続できるか、というところで、定義の部分が明確に記載されていないため、どう考えるべきか。
これは各委員が判断すべき事項かもしれないが、市としての考え方はあるか。

5年間安定的に事業を実施することは非常に重要。
その判断は、これまでの実績や提出された資料を基に、委員会として判断いただければと考える。

規模は異なるが、両者とも一定安定した経営基盤であると思う。

例えば震災等が発生した際の対応や体力について、市として何か基準等はあるのかと思ったが、そこも含めて各委員が総合的に判断するということで承知した。

その他、意見、質問などはないか。

（質問・意見なし）

書類審査及びこの後の面接審査も含め、採点に当たって注意すべき事項について、事務局より確認をお願いする。

(採点に当たって注意すべき事項について説明した)

それでは書類審査をお願いする。
＜書類審査＞

次に案件2「堺市営住宅の指定管理者候補者選定に係る面接審査について」の審議に入る。事務局から面接審査の流れについて、所管課より基本質問項目について説明をお願いする。

（面接審査の流れについて説明した）

（基本質問項目について説明した）
「(4)効果的かつ効率的な管理を実施できること」において、住民や地域ニーズに応じた運営を行うための体制や工夫について、どのように考えているか。具体的な取組を教えてほしい。

基本質問項目について何か質問、意見等あるか。

（質問なし）

特に質問、ご意見がないようなので、説明のあった基本質問項目をまず私より質問する。

それでは、面接審査に移る。事務局に進行管理をお願いする。

株式会社東急コミュニティーに入室をしていただく。

＜入室＞

団体名、出席者の役職名、名前をお願いする。

＜出席者紹介＞

それでは、応募書類に基づきプレゼンテーションをお願いする。

＜プレゼンテーション（15分）＞

まず私から質問する。
選定審査表の項目「(4)効果的かつ効率的な管理を実施できること」において、住民や地域のニーズに応じた運営を行うための体制や工夫について、具体的な取組を交えて教えてほしい。
プレゼンテーションの中でも、ある程度具体的に説明いただいたかと思うが、特に住民のニーズをどのように吸い上げているのか、現在指定管理者として取り組まれている内容について、具体的に教えてほしい。

現在、入居者のニーズを把握するために実施している取組として、主にアンケートを活用している。通常の業務において実施される入居者アンケートに加え、入居時のアンケート、管理組合向けのアンケート、更にカークラブ向けのアンケートも実施している。これにより、個人のニーズや要望を把握するだけでなく、団地全体や管理組合、カークラブなどの組織的な要望についても、日頃からしっかりと傾聴し、改善のヒントとして活用している。

関連して、「お助け隊」について教えてほしい。年間予算に対し、1年間を通じて適切に作業を分散されているかと思うが、依頼に対して、どのような基準で「引き受ける」「引き受けない」を判断されているのか教えてほしい。

現在、他府県で運営している事例では、まず全ての依頼を受け付けた上で、特にお困りの内容を優先して対応している。
例えば、入居者の方が掃除の際に重い物を動かせず困っているといったケースなど、日頃から寄せられる声にも対応しており、基本的には全ての依頼に対応する方針で運営している。

承知した。各委員から質問等があればお願いする。

説明いただいたDX化や非対面サービスの向上について、3月から実施されているとのこと。高齢者の中には、そうしたサービスに対応が難しい方も多いのではと思うが、これまでの運用の感触はいかがか。また、オンライン対応も良いと思うが、日常的な「顔の見える関係」も高齢者にとっては重要だと考える。
そのあたりのバランスについて、どのようにお考えか。

高齢の方や障害をお持ちの方など、ITサービスの利用が難しい方もいらっしゃる。そのため、現在の窓口サービスを低下させるのではなく、あくまで「プラスアルファ」の提案としてDX化を進めている。スマートフォンなどの操作に慣れている方には、ITを活用したサービスを積極的に提供し、それ以外の方には従来通りの対面対応を継続する。
当社では、AIを全ての課題解決手段と捉えているわけではなく、あくまでツールの一つとして位置付けている。
AIを活用できる方にはそのサービスを提供し、職員の時間的余裕が生まれた分、高齢者の方への手厚い対応に充てるという考え方で進めている。また、機器の操作についても、音声による対話形式で対応できるよう設計しており、入力作業を極力減らす工夫をしている。
高齢者の方との日常的なふれあいも非常に重要だと考えており、現在も「ふれあいサポート」というサービスを継続している。75歳以上の方を対象に、実際に訪問してお話を伺う活動を行っており、今後も継続する予定である。

ふれあいサポートについて、訪問時の対応時間や内容について教えてほしい。

通常は5〜10分程度だが、中には1時間以上お話を伺うケースもある。長時間になる要因としては、苦情や相談を受けることが多い点があげられる。また、IT関連の相談があれば、その場で使い方を説明することもある。対応時間には個人差があるが、全てのケースに柔軟に対応している。日常的な会話を求められる方も多くおられる。軽率な対応を行わない、きっちりと対応したいという姿勢は全職員に周知し、重要視している。

訪問時に不在だった場合は、どのように対応されているか。

不在連絡票を投函し、折り返しのお電話をいただくようお願いしている。また、ポストの郵便物が溜まっている場合などは、緊急連絡先への連絡や、近隣の方に様子を伺うなどの対応を行っている。場合によっては、消防などと連携し、安否確認を行うケースもある。

関連して質問する。AIによる相談対応についてだが、その対応内容はどのように把握されているのか。

AIによる対応は記録として残るようになっており、逐一確認できる体制を整えている。

AIによる対応だけでは不十分で、個別の支援が必要になる場合の具体例はあるか。

AIは個人情報を記録しない仕様となっており、個々の事情に応じた細かな対応はできない。基本的には公開されている情報を分かりやすく伝えるためのツールとして位置付けており、対応が困難な場合には「お電話ください」と案内が表示されるようになっている。その後は通常業務として、職員が個別対応を行う流れとなる。

もう一点、社会福祉協議会など福祉関係機関との連携について教えてほしい。地域包括支援センターやデイサービスなど、地域の福祉施設とどのような連携をされているか。

特に地域包括支援センターとは、ふれあいサポートに関する連携を密に行っている。
地域包括支援センターの職員が訪問される際、連絡が取れない場合には管理センターに連絡いただき、緊急連絡先への対応を行うこともある。逆に、当社から連絡が取れない場合には、地域包括支援センターに連絡し、緊急連絡先の情報を共有いただくなど、安否確認を含めた連携を日常的に行っている。

福祉分野には特に力を入れており、社会福祉協議会とも定期的に打合せを行い、情報交換の場を設けている。
例えば、今年5～6月にかけて「米不足」が社会問題となった際、こども食堂の運営に支障が出ているという話を伺い、当社として協賛という形で支援を行った。

ふれあいサポートなど高齢者支援について、基本的には窓口や電話での受け身の対応が多いかと思う。管理組合が開催する会議などに積極的に参加し、現場での気づきや要望を把握するような能動的な活動はされているか。

ふれあいサポートは、業務仕様には含まれていない当社独自の能動的なサービスとして提案している。高齢者の方には希望の有無にかかわらず訪問を行い、安否確認やニーズの把握に努めている。また、管理組合に対してはアンケートによるニーズ把握に加え、日頃から良好な関係を築き、当社が実施する講習会の提案なども行っている。
防災・防犯に関する意識を高める機会を創出し、近隣住民とのつながりを深める取組も積極的に提案している。今回の「大浜フェスタ」も、コロナ禍で中止されていたイベントを数年ぶりに復活させるもので、地域交流の再活性化を目的としている。

それぞれの管理組合が開催する会議に積極的に参加されることはあるか。

実績としては、防災訓練などのイベントに当社職員が参加し、住民の皆様と一緒に体験するなどの活動を行っており、その際には、住民の方々からの要望を直接伺うようにしている。

駐車場利用の自主事業について、月極など他の方法も考えられる中で、コインパーキングを採用された理由を教えてほしい。

日頃のアンケートやカークラブからの意見の中で、「来客用駐車場としてコインパーキングを導入してほしい」という声が最も多く寄せられていたため、まずはコインパーキングを提案している。
ただし、コインパーキング事業者が提供する予約駐車場やカーシェアリングなどのサービスもあるため、次期指定管理期間ではコインパーキングに限らず、ニーズに応じたサービスの展開を検討する。

コインパーキングに限定するというより、シェアリングエコノミーの考え方に基づき、資産を有効活用して収益を上げるという視点で考えている。

承知した。
もう一点、特定公共賃貸住宅の新規入居者数が2倍になっているという点について伺う。
その要因として、賃貸住宅掲載サイトへの掲載や、スマートフォンで確認できるパノラマ映像の導入が挙げられているが、これは検索サイト上で確認できるものか。

そのとおり。サイト上で確認いただける。

入居者数が2倍になった要因はそれだけではないと思うが、他に分析されている要因があれば教えてほしい。

特定公共賃貸住宅に関しては、ポータルサイトへの掲載が最も効果的だったと考えている。
特に30〜40代の若い世代が賃貸物件を探す際には、ポータルサイトの利用率が非常に高いというデータがある。
また、公営住宅は事前に間取りを確認できる機会が少ないため、パノラマ映像（VR）を活用し、仮想空間で部屋の様子を体験できるようにしている。家具のサンプルも設置しており、部屋のイメージがつかみやすく、入居率向上に寄与していると考えている。

駐車場について、高齢者の方が多い団地では、訪問介護などの車両が頻繁に来ると思う。そうした車両への対応はどのようにされているか。

現在は、カークラブが空き区画を含め日常管理しており、訪問介護車両などの対応については、カークラブとの調整が必要になると考えている。
入居者サービスの低下につながることがないよう、カークラブや介護事業者としっかりと協議を行い、全ての車両にコインパーキングの利用を求めるような運用にはしない方針である。

他に質問はないか。
それでは、株式会社東急コミュニティーの質疑応答を終了する。

それでは、退室をお願いする。選定結果については、10月下旬頃に文書でお知らせする。

<退室>

プレゼンテーション、質疑応答を踏まえ、意見交換を行う。

やはり全国展開している企業だけあって、非常にシステマティックに対応されている印象を受けた。

何を聞いても的確に回答が返ってきた。
我々の不安点にも的確に答えていただいたと感じた。
空室率をいかに下げるかという点で、特定公共賃貸住宅の新規入居者数が2倍になったというのは非常にインパクトがあるが、実際のところ指定管理者の成果としてどう評価すべきか。コロナ明けの影響の可能性もあり、実際の数字を見ないと判断が難しい。

特定公共賃貸住宅は、もともと年間の入居者数が少なく、3世帯程度であったが、この5年間で平均すると年間7〜8件である。以前はパンフレットの配布程度しか行っていなかったところを、賃貸住宅検索サイトに掲載することで効果が出たと考えている。
なお、検索サイトへの掲載は業務仕様に含まれているものであり、VRによる間取りの可視化などは、東急コミュニティーの独自提案である。

質問だが、指定管理者が行う業務の中に「収入超過者および高額所得者に関する業務」がある。
これは、入居時には高額所得者でなくても、後に高額所得者となった場合に、どのように把握・対応されているのか。

入居時には所得要件を審査し、一定の基準以下であることを確認している。その後、毎年7月〜8月頃に収入申告をしていただき、その結果に基づいて翌年度4月からの家賃が改定される。収入が増加し、高額所得者と判定された場合には、本人に通知を行い、必要に応じて特定公共賃貸住宅への斡旋なども行っている。このような取組も特定公共賃貸住宅の入居者数増加にもつながっていると考える。

収入申告の際には、源泉徴収票や申告書などの添付が必要ということでよいか。

そのとおり。

近鉄住宅管理株式会社に入室をしていただく。

＜入室＞

団体名、出席者の役職名、名前をお願いする。

＜出席者紹介＞

それでは、応募書類に基づきプレゼンテーションをお願いする。

＜プレゼンテーション（15分）＞

まず私から質問する。
募集要項の項目「（4）効果的かつ効率的な管理を実施できること」に関連し、住民や地域ニーズに応じた運営を行うための体制や工夫について、具体的な取組方法を教えてほしい。プレゼンテーションの中でも一部説明いただいたが、その他に補足があればお願いする。
また、住民や地域ニーズをどのように吸い上げているのか、以前の指定管理期間中の取組も含めて教えてほしい。

地域住民のニーズの吸い上げについては、管理組合との信頼関係が非常に重要だと考えている。当社では「フェイス トゥ フェイス」の対応を重視しており、年に一度は管理組合との面談の機会を設け、直接意見を伺うようにしている。また、見守りサービスの実施時に、入居者と対面で話す機会があるため、その際に伺った声を管理センターに持ち帰り、運営に反映させている。
体制としては、管理センター内に「渉外担当」を配置しており、基本的にはその担当者が窓口となって対応する。
ニーズの把握方法としては、アンケートの実施に加え、管理センターに「質問箱」を設置したり、対面対応時に直接伺った内容を記録したりしている。また、対応は翌営業日となるが、メールでの受付も24時間365日行っている。
このように、多様な手段でニーズを把握する体制を整えている。

渉外担当は、常勤職員14名のうち2名ということだが、どのくらいの経験年数の方々を配置する予定か。

記載の通り、高齢者見守り担当と渉外担当をそれぞれ2名ずつ配置し、交代制で対応できる体制を整えている。これらの担当職員の経験年数については、現在雇用している職員も含め、少なくとも10年以上の経験を有する者を配置する予定。

承知した。各委員から質問等があればお願いする。

ふれあい訪問についてお聞きする。
職員が訪問されるとのことだが、地域には、運営委員や社会福祉協議会の下で訪問活動を行っている組織もある。そうした地域組織との連携はどのようにされているか。

前回の指定管理期間でも担当職員が訪問を行っていたが、専門的な福祉機関、特に地域包括支援センターとの連携は不可欠であり、担当者は各地域包括支援センターに定期的に伺い、情報交換を行っていた。
また、民生委員の方々とも連携し、入居者の状況を共有したり、逆に管理センターに情報提供をいただいたりするなど、相互に協力体制を築いていた。

入居者アンケートで非常に高い満足度を得られているとあるが、その秘訣は何か。

特に力を入れているのは、管理組合や住宅連絡員、入居者との直接的なコミュニケーションで、対面での対応を通じてニーズや苦情を的確に把握し、迅速に対応することを心がけている。

補足すると、満足度が高かった要因として、ふれあい訪問の実績が非常に評価されたと分析している。訪問時に不在であった場合には、不在票を投函し、後日入居者からお電話をいただくなど、関係性の構築に努めてきた。

競合他社と比較した際、御社の最大の強みは何と考えるか。

重複する部分もあるが、当社は「住宅管理の専門会社」として、マンション、公営住宅を問わず、常に入居者と向き合って業務を行ってきた会社としての土壌がある。
直接的なコミュニケーションをとって苦情にも丁寧に対応する、社員一同がそのような「泥臭い」対応ができるところが、他社と比較して手厚くやれる部分じゃないかと思っている。

今回の自主事業として駐車場の空き区画を活用されるとのことだが、対象となっているのは4つの住宅のみとのことであった。
堺市営住宅は多数あるが、なぜこの4住宅に絞られたのか、また今後の展開についてどのようにお考えか、教えてほしい。

今回の提案では、駐車場の空き区画活用として月極駐車場事業を提案しているが、対象住宅を4つに絞った理由としては、まず空き区画がある程度まとまって存在している住宅を選定したことにある。
空き区画が点在している住宅では事業化が難しいため、まとまった空き区画がある住宅を優先的に選んだ。
今後、他の住宅でも条件が整えば、順次拡大していくことを視野に入れている。

地域に密着し、「フェイス トゥ フェイス」で対応されている点は非常に印象的であった。
移動販売車の誘致について、どの程度の頻度で実施される予定か。また、実現可能性についてもお聞きする。
更に子育て世帯枠について、堺市の基準では「10％以上」となっている。この枠の設定により、若年層の入居促進を図るとのことだが、コミュニティミックスの観点から、どのようにお考えかも併せて教えてほしい。

まず1点目の移動販売車の誘致について、これは管理組合や入居者のニーズを把握した上で、必要性が高い住宅に対して誘致を行う予定である。
移動販売車は、各スーパーで対応エリアが決まっているが、当社ではグループ会社の近商ストアだけでなく、他社のスーパーとも交渉し誘致した実績があり、実現可能性は十分にあると考えている。
2点目の子育て世帯枠だが、特定公共賃貸住宅においては、中堅所得者層、特に若年世帯、子育て世帯の入居促進を図るため、デジタル情報発信を強化したいと考えている。
また、堺市営住宅全体において、物件情報だけでなく、学校・保育園・スーパーなどの周辺環境を含めた生活情報を積極的に発信することで、入居希望者に具体的な生活イメージを持っていただけるよう工夫している。
さらに、イベントの開催などを通じて、子育て世帯を含む多世代が交流できる機会を設け、地域コミュニティーの活性化を図る。

説明いただいた内容は、子育て世帯が「入居したい」と思えるような工夫だと理解した。
ただ、枠を設けても実際に入居が進まないケースもあるかと思うが、その点についてはいかがか。

特定公共賃貸住宅では、基本的に先着順での募集となっている。
そのため、子育て世帯に向けた情報発信を強化し、入居意欲を高めることが重要だと考えており、提案書にも記載のとおりYouTubeなどのデジタルメディアを活用した情報発信を行う。

10％の子育て世帯枠を設けても、実際には埋まらないという状況があるのか。

他の公営住宅の事例でも、枠が全て埋まるとは限らない。
そのため、定期募集で埋まらなかった枠については随時募集に切り替えるなど、段階的に募集し、抽選や先着順など状況に応じた募集方法を採用している。
また、子育て世帯枠以外にも一般枠があるため、情報発信の段階で子育て世帯の方にも「住みたい」と思っていただけるような工夫をしていくことが重要だと考えている。

団地や地域が高齢者ばかりになることで、管理組合の担い手が不足するなどの課題が生じており、若い世代が地域に混ざって住むことが重要だと思う。
子育て世帯枠が一部の団地に偏るのではなく、各団地に若い世代が入居するような仕組みについて、何か考えがあれば教えてほしい。

子育て世帯枠については、堺市の方針として高齢化率の高い住宅に対して10％の枠を設けることとなっている。
当社としては、管理を進める中で、必要に応じて枠の拡大などの提案を堺市と協議しながら進めていきたいと考えている。
また、若い世代が入居する際には、管理組合の活動の意義や重要性について、指定管理者としてしっかりと説明し、理解を得た上で入居していただくことが重要である。
その上で、地域コミュニティへの参加を促進することが、持続可能な団地運営につながると考えている。

駐車場の活用として「月極駐車場」を検討されているとのことだが、月極という形態を選択された理由について教えてほしい。

今回の駐車場空き区画の活用については、指定管理者として主体的に実施可能な業務であることを重視した。
コインパーキングなども検討したが、専門業者へ依存せざるを得ない部分がある。当社が民間オーナーから委託を受けて実施している月極駐車場の運営ノウハウを生かし、主体的に貸主として運営できる形態として月極を選択した。

月極駐車場を選択された理由の中に、住民ニーズの要素は含まれているか。

直接的に「月極駐車場を設けてほしい」という入居者からの要望があったわけではないが、例えば東雲東町住宅など駅に近い立地の住宅では、近隣住民だけでなく通勤者などの利用も見込めると考えた。
そうした利用者層を想定しながら、対象住宅を選定している。

承知した。
次にふれあい訪問についてお聞きする。
高齢者への配慮として、安否確認や生活上の困りごとの相談を受けるとのことだが、仮に相談があった場合、その後の対応はどのように考えているか。

訪問時にニーズを伺った際、当社で対応可能な内容であれば、速やかに対応する。ただし、福祉的な支援が必要な場合、例えば高齢者の方が自宅の片付けを自力でできないといったケースでは、地域包括支援センターやケアマネージャーなど、専門的な知識を持つ機関と連携し、対応方法を協議する。
ケースバイケースで対応が難しい場合でも放置することなく、適切な機関につなぎ、共に解決を図ることをめざしている。

例えば、「玄関の電球が切れていて自分では交換できない」といった場合には、職員がすぐに対応することも可能だが、長期的な生活支援や計画が必要な場合には、他の団体と連携して対応する方針ということでよいか。

そのとおり。

公営住宅の指定管理と一般マンションの管理業務の共通点と相違点について、何か考えがあれば教えてほしい。

共通点としては、入居者や管理組合との信頼関係の構築が最も重要であるという点である。これは分譲マンションであっても、公営住宅であっても変わらない。入居者の安全・安心な暮らしを支えるために、管理会社として「汗をかく」姿勢が求められる点は共通している。
相違点としては、法律上の違いや会計処理の方法が挙げられる。マンション管理では、管理会社が会計を預かり、住宅会計として処理するが、公営住宅では自治組織としての性格が強く、指定管理者は業務支援に特化した役割を担う。そのため、会計業務などはマンション管理の方がより深く関与する形となる。

ふれあい訪問についてお聞きする。
対象は75歳以上とのことだが、前回の指定管理期間では、訪問頻度は月1回であったのか。

基本的には月1回の訪問を原則としていたが、対象者の状況に応じて、1回では済まない場合もあった。
元気な方であれば月1回で十分だが、気になる方には月2回、3回と訪問することもあった。

堺市営住宅全体で管理戸数が3,854戸あるが、ふれあい訪問の対象となった世帯数はどれくらいであったか。

前回も希望者を中心に実施しており、対象は約900世帯前後であった。
ただ、75歳以上を目安にはしていたが、障害者世帯なども含め、幅広く対応しており、今回も同様の考え方で実施する予定である。

駐車場について、一人暮らしの高齢者の方は、介護サービスや家族の訪問支援などを受けながら在宅で生活されているケースも多いと思う。そうした来訪者向けの駐車場、例えば来客用や介護事業者用の駐車スペースについては、どのように対応されているか。

前回の指定管理期間の事例となるが、駐車場は「利用料金制度」に基づいて管理しており、その中で、高齢の入居者で車を使用しない方でも駐車区画のみ契約されているケースがあった。堺市と協議の上で、家族や介護事業者の訪問時にその区画を使用することを可能とする運用を行っていた。
また、車を使用しない駐車場区画の減免対象者が、区画のみ確保する場合にも減免の適用を認めるような運用もあったが、今後も同様の対応ができればと考えている。

訪問頻度が高ければ区画を確保しておく必要があるが、お盆や正月などの一時的な訪問のみのニーズに関しては、コインパーキングの方が使いやすいのではないか。また検討いただければと思う。

他に質問はないか。それでは近鉄住宅管理株式会社の質疑応答を終了する。

それでは、退室をお願いする。選定結果については、10月下旬頃に文書でお知らせする。

<退室>

プレゼンテーション、質疑応答を踏まえ、意見交換を行う。

「フェイス トゥ フェイス」の対応が満足度向上につながっているのではないかと感じた。サービス提供だけでなく、住民の自治、つまり自治会との信頼関係を築き、支援する姿勢が根幹にあると感じた。

地域に根ざした管理をされている印象がある。
だから自分たちで出来ることをやるということであろう。住民ニーズや周辺環境を踏まえてコインパーキングを検討してもよかったかもしれないが、現実的には難しい面もあるようだ。
駐車場台数はあるものの使用率が低い団地もあり、点在している区画では管理が難しいため、堺市としてまとまりのある空き区画を整備して有効活用する仕組みが必要だと感じた。
外部業者への委託であっても自分たちでの管理であっても、ある程度まとまりがないと難しく、管理コストが高くなる。

住民にとっては住居のすぐそばに駐車場があることが大事。来客用駐車場については、事前申し込みで一時的に利用できる仕組みを設けているマンション等もある。公営住宅でも、そうした仕組みが導入できると良いと思うがどうか。

行政財産の適切な利用という観点で制度上の制約もある。駐車場全般は指定管理者の管理業務であるが、不正駐車の見回り、各種申請手続の補助などは各団地の「カークラブ」が指定管理者から受託を受けて業務を担っている。カークラブは、駐車場利用者で構成された団体であり、一時的な利用も含めて団地ごとに一定のルールのもと運用されていると認識している。自主事業として実施するため、指定管理者が管理組合やカークラブと連携し、点在する空き区画をまとめることで事業化が可能となり、本市としても、そうした運用を支援する方針である。

団地ごとの運用方法については、指定管理者が他団地の事例を紹介し、ノウハウを共有することで運用の質を高めることができると考える。
高齢者の単身世帯の生活は、家族の支援や訪問サービスによって成り立っている面があるため、そうした前提を踏まえた駐車場運用が重要だと感じた。

ホームヘルパーの訪問時の駐車場問題は重要。
堺市としても、継続的な訪問がある場合等に備え、一定の駐車スペースを確保する必要があるのではないか。近鉄住宅管理は、現状の制約を理解した上で、無理のない月極駐車場の提案をされたのであろうという印象を受けた。

それでは比較検討のため、意見交換を行う。
それぞれの特色が見えてきた中で、最終的には、各委員が「この団体のこの点が良かった」と明確に言語化できるような形で、採点に反映させることが重要。
印象としては、東急コミュニティーはスマートで洗練されたプレゼンテーションであった。全国規模の強みを生かし、システマティックで新しい取組もそつなくこなされるであろうと思う。
一方で、近鉄住宅管理は、もっとアピールしても良かったのではないかと思うほど、実直な対応が印象的であった。
それぞれの特徴がどのように堺市の選定方針に合致しているかは、審査基準の各項目を再確認しながら採点に反映させる必要があろうかと思う。

どの点を重視するかが非常に難しい判断。

東急コミュニティーの提案の中で、ソフィア堺や大浜体育館など他の市施設との連携によるイベント開催は非常に魅力的であった。ただし、それが今回の指定管理業務に直接関係するかという点ではどうか。

堺市内の施設を活用して市営住宅の管理運営に生かすことができるのであれば、評価対象として問題ない。

住民サービスという観点では、近鉄住宅管理は実質的なサービスを重視している印象がある。スーパーの移動販売車の誘致など、地域密着型の取組が目立った。

東急コミュニティーは、キッチンカーやプラネタリウムなど、楽しさや話題性があり、イベント性の高い提案が多くあった。

AIを活用した窓口対応など、全国展開の強みを生かしたシステム提案もあった。

AIによる対応は、入居者層が高齢者中心であること、高齢者の生活スタイルや地域文化を考慮すると、どこまで有効かは慎重に見極める必要があるかもしれない。

他に意見等はないか。

それでは、書類審査、面接審査の内容を踏まえ、採点をお願いする。
＜採点＞
＜事務局が選定審査表を回収＞
＜事務局から集計結果を委員長へ配付＞

案件3「堺市営住宅の指定管理者候補者の選定結果について」に入る。
総合計得点が最上位かつ満点の60%を満たしたものを指定管理者候補者として選定することとなっている。
それでは当合計得点を高いものから順に読み上げる。
　第1位　近鉄住宅管理株式会社　　　　　　総合計得点332点
　第2位　株式会社東急コミュニティー　　　総合計得点311点
第1位の近鉄住宅管理株式会社の総合計得点は、満点の60%以上に達しているため、堺市営住宅の指定管理者候補者として選定する。また、第2位の株式会社東急コミュニティーの総合計得点も満点の60％以上に達しているため、候補者が辞退した場合又は欠格事項に該当した場合には、次点候補者である株式会社東急コミュニティーを指定管理者候補者とする。

以上で、令和7年度第2回堺市建築都市局指定管理者候補者選定委員会を閉会する。