土地・建物(不動産)の譲渡所得
更新日：2021年12月24日
土地や建物など不動産を売却して得た所得（譲渡所得）は、給与所得や事業所得などの他の所得から分離して計算を行います。（分離課税）
（1）課税譲渡所得金額の計算方法
課税譲渡所得金額＝譲渡価額 － （ア取得費＋イ譲渡費用） － ウ特別控除額
ア取得費
売却した土地や建物を買い入れたときの購入代金（建物は、減価償却費相当額控除後の金額）や購入手数料などです。取得費がわからないとき、または実際の取得費よりも譲渡価額の5％相当額の方が多いときは、譲渡価額の5％相当額が取得費となります。
イ譲渡費用
土地や建物を売却するために直接支出した費用で、売買契約書に貼付した収入印紙、仲介手数料、測量費用、立退料などです。
ウ特別控除額
特例が重複する場合、控除額の最高限度額は5,000万円です。
| 特例が受けられる譲渡 | 特別控除額 |
|---|---|
| （1）自分が居住している土地や家屋を譲渡した場合 | 3,000万円 |
| （2）土地収用法等によって土地等が買い取られた場合 | 5,000万円 |
| （3）特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合 | 2,000万円 |
| （4）特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合 | 1,500万円 |
| （5）農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 | 800万円 |
| （6）低未利用土地等を譲渡した場合 | 100万円 |
（2）税率
不動産の所有期間により課税の仕組みが異なり、土地・建物等を譲渡した年の1月1日において、
所有期間が5年以内は短期譲渡所得、
所有期間が5年超は長期譲渡所得として課税されます。
| 税率(合計) | 所得税率※ | 市民税率 | 府民税率 | |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 39.63% | 30.63% | 7.2% | 1.8% |
| 長期譲渡所得 | 20.315% | 15.315% | 4% | 1% |
※所得税の税率には、復興特別所得税を加算しています。
（3）マイホームを売却したときの特例
マイホームを売却した場合で、一定の要件に該当するときは、確定申告をすれば次のAからCまでの特例措置を受けることができます。
A 特別控除3,000万円の特例（上記のウ表(1)特別控除額を参照）
B 軽減税率の特例（軽減税率の特例適用には一定の条件があります。）
税額の計算
- 課税譲渡所得金額が6,000万円以下の場合
課税譲渡所得金額 × 税率（14.21％：市民税3.2％、府民税0.8％、所得税10.21％） - 課税譲渡所得金額が6,000万円を超える場合
（課税譲渡所得金額－6,000万円）×税率（20.315％：市民税4％、府民税1％、所得税15.315％）＋852万6千円（市民税192万円、府民税48万円、所得税612万6千円）
C マイホームの買換え（交換）特例
一定の要件を満たす買換えの場合、課税を繰り延べる特例を受けることができます。ただし、上記のA、Bの特例の適用を重ねて受けることはできません。
【A・B・Cの特例の主な要件】
- 譲渡した年の1月1日現在で、家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えること。（B・C）
- 居住期間が10年以上であること。（C）
- 新たに床面積等一定の要件を満たすマイホームを、譲渡の年の前年1月1日から譲渡の日の属する年の翌年12月31日までの間に取得し（または取得する見込みであり）、かつ取得の日から譲渡の日の属する年の翌年12月31日（譲渡の日の属する年の翌年中の取得の場合は翌々年12月31日）までに居住の用に供する（または供する見込みである）こと。（C）
- 売却した居住用財産の譲渡価格が1億円以下であること。（C）
- 譲渡先が譲渡者の配偶者や親族、同族会社など特別の関係のある人（会社）でないこと。（A・B・C）
（4）マイホームの譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
A マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
マイホームの買換えにより損失が発生した場合で、一定の要件を満たすときは、他の所得との損益通算及び翌年以後3年間にわたり確定申告することにより損失を繰り越して控除できます。
譲渡損失の金額＝（取得費（償却相当額を控除）＋譲渡費用）－譲渡価額
主な要件
- 譲渡した年の1月1日現在で、譲渡資産の所有期間が5年を超えていること。
- 繰越控除する各年に、買換資産のローン年末残高があること。また、買換資産を取得した日の属する年の12月31日において、その買換え資産に係る住宅借入金等（一定の要件を満たすもの）があること。
- 繰越控除する各年の合計所得金額が3,000万円以下であること。
- 取得したマイホームの居住用部分の床面積が50平方メートル以上であること。
- 譲渡先が譲渡者の配偶者や親族、同族会社など特別の関係のある人（会社）でないこと。
B 買換えでない場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
マイホームを売却し、損失が生じた場合において、譲渡契約締結日の前日現在の譲渡資産に係る住宅ローン残高が譲渡価額を上回るときは、一定の要件の下で、他の所得との損益通算及び翌年以後3年間にわたり確定申告することにより、損失を繰り越して控除できます。損益通算と繰越控除の対象となる譲渡損失については、（a）・（b）のいずれか少ない金額が限度となります。
（a） 譲渡損失限度額＝譲渡契約締結日の前日の住宅ローンの残高－譲渡価額
（b） 譲渡損失の金額＝（取得費（償却相当額を控除）＋譲渡費用）－譲渡価額
主な要件
- 譲渡した年の1月1日現在で、譲渡資産の所有期間が5年を超えていること。
- 譲渡契約締結日の前日において、譲渡資産に係る譲渡価額を上回る一定の住宅ローンの残高があること。
- 繰越控除する各年の合計所得が3,000万円以下であること。
- 譲渡先が譲渡者の配偶者や親族、同族会社など特別の関係のある人（会社）でないこと。
★市民税・府民税で(4)の特例の適用を受けるためには
市民税・府民税で(4)の特例の適用を受けるためには、譲渡損失等の金額が生じた年分につき、この損失にかかる「所得税及び復興特別所得税の確定申告書」又は「市民税・府民税申告書」を、各年度の納税通知書（※）が送達される時までに提出する必要があります。
また、その後において、連続してこの損失にかかる「所得税及び復興特別所得税の確定申告書」又は「市民税・府民税申告書」を、各年度の納税通知書（※）が送達される時までに提出する必要があります。
（※）特別徴収税額決定通知書を含みます。