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令和2年度第2回堺市建築都市局指定管理者候補者選定委員会 会議録

更新日:2021年1月29日

開催日時 令和2年10月8日(木曜) 午後1時半~午後4時半
会 場 堺市役所 高層館20階 第一特別会議室
出席委員

委員長 戸奈 章(堺市総務局行政部行政経営課総括参事役(指定管理担当))
委  員 福岡 勇(弁護士)          
委  員 小伊藤 亜希子(大阪市立大学大学院生活科学研究科教授)
委  員 林 紀美代(公認会計士)
委  員 松端 克文(武庫川女子大学文学部心理・社会福祉学科教授)

欠席委員 なし
事務局 堂前 茂樹(都市政策課長) 外
所管課 松下 尚弥(住宅管理課長) 外
案件名

(1)堺市営住宅指定管理者候補者選定に係る書類審査について
(2)堺市営住宅指定管理者候補者選定に係る面接審査について
(3)堺市営住宅指定管理者候補者の選定結果について

会議資料

会議次第(PDF:59KB)
審査表(PDF:137KB)
審査方法について(PDF:145KB)

開会

事務局

令和2年度第2回堺市建築都市局指定管理者候補者選定委員会を開会する。

定足数報告

事務局

委員会は委員全員出席で、委員定足数を満たしている。

応募団体との関係の有無確認

事務局

応募団体と関係のある委員はいなかった。

応募団体からの接触等の有無確認

事務局

各委員に対して、応募団体からの接触等はなかった。

本日の案件確認

事務局

本日の案件について説明

案件審議(1)

委員長

堺市営住宅指定管理者候補者選定に係る書類審査について、応募団体から提出された「応募書類の確認結果」及び「応募団体の概要」並びに「応募団体の企画提案内容の概要」について、所管課から説明をお願いする。

所管課

2者からの応募があり、応募団体は応募に必要である条件を満たしていること、応募団体の企画提案内容の概要について説明

委員長

質問・意見はないか。

林委員

駐車場の空き区画利用について、A団体は目的外使用により活用する提案になっているが、B団体は堺市がコインパーキングを設置する場合に協力する提案になっている。具体的にはどのようなことか。

所管課

堺市ではコインパーキングによる空き区画の活用を検討している。B団体の提案は、堺市がコインパーキング事業を実施する際、民間視点で市場性を調査するなどの協力をする内容と理解している。

林委員

A団体の提案内容は堺市の方向性に沿ったものという理解でいいのか。

所管課

方向性は合致している。ただし、本公募(募集要項)の段階ではコインパーキング事業者は堺市が公募することを想定している。質問回答でも原則として指定管理者への目的外使用は行わないとしている。ただし、次期指定管理期間中に本市において協議・検討する中で指定管理者へ使用許可をすることが、効果・効率の向上が見込まれるとなれば、その手法を採用することがある。

林委員

堺市がコインパーキング事業者を募集することにより空き区画解消に努めるという理解でよいか。

所管課

堺市が公募することになっても駐車場は市営住宅の入居者と共有のものであるため、入居者との調整等は指定管理者の業務として実施するものとしている。

林委員

指定管理者に空き区画の解消を求めていることではないということか。

所管課

入居者からは介護事業者や来客用の一時駐車スペースの確保が要望としてあり、それに応えるため、空き区画を有効活用する提案は期待できると考えている。

小伊藤委員

指定の要件のうち、「事業計画を確実かつ安定的に実施するに足りる経理的基礎その他の経営に関する能力を有すること」の判断基準はあるのか。

林委員

この項目は、規模の大小というよりも、指定管理業務を運営できる能力があるかどうかに主眼をおくことが重要だと考えられ、資料を確認する限り、2者ともその要件は十分満たしていると判断してよいだろう。

松端委員

障害者等への考え方について、現指定管理者は高齢者等要配慮者の安否確認のサービスを提供しているのか。

所管課

実施している。

松端委員

2者とも高齢者等の見守りという似通った提案になっているが、実績はどのようになっているのか。

所管課

今回の提案におけるA団体とB団体の差は、見守り対象となる世帯に若干の差がある。各団体の実績は提案書のとおりである。

小伊藤委員

選定審査方法に関して、指定管理者候補者として選定するための最低点数はあるのか。

所管課

書類審査と面接審査の総合計得点が60%に満たない場合は、適格者がないものとする。

小伊藤委員

審査項目が多岐にわたり、重点項目を把握する参考として、指定管理業務を運営している中で市が改善すべきと考える管理上の課題などはあるのか。

所管課

現指定管理者に対する特段の課題はないと考えている。

委員長

指定管理者と定期的な会議を開催していると思うが、そこでの課題などを紹介してはどうか。

所管課

市と指定管理者との定例会を月1回開催している。その会議では、修繕計画の進捗や入居者からの苦情、家賃の滞納、施設内での事故など多岐にわたって情報共有し、業務内容の監督を実施している。

林委員

堺市営住宅と大阪府営住宅とでは運営に差があるのか。

所管課

大阪府が管理する府営住宅は、公営住宅法に基づく公営住宅となっている。堺市(当課)が所管している市営住宅には、公営住宅と住宅地区改良法に基づく改良住宅がある。改良住宅は、事業に協力した特定地区の住民が入居するために建設された住宅であり、その部分において運営上の差があるものと認識している。また、募集に関して回数の差がある。

委員長

今回の業務では改良住宅は含むのか。

所管課

市営住宅の指定管理業務であるため、改良住宅も含んでいる。

福岡委員

入居者から様々な要望があると思うが、例えば修繕の依頼、その他の要望に対してどのように対応しているのか。

所管課

入居者からの修繕の依頼は、基本的には指定管理者の中で解決している。定例的なものでない大きな修繕が必要となる事案については、市と指定管理者の間で協議し方策を検討する場合がある。その他要望も含めて対応した結果は、指定管理者からの定例報告で確認している。
大きな苦情、継続する苦情などは別途報告を受けて対応を協議している。

小伊藤委員

2者の提案を比較すると、どちらも甲乙つけがたい内容に見受けられる。同じ事業者が継続することについて、どのように考えるか。また、B団体は外国人入居者に関する配慮の提案があるが、外国人入居者に関する問題などはあるのか。多言語対応が必要なのか。

所管課

外国人入居者に関して、市営住宅の入居者のうち外国籍の方が名義人になっている割合は低い状況である。外国人入居者に関しては文化の違いもあり、入居者間のトラブルの内容によっては、より粘り強く丁寧に対応することなどが求められる。
言語については、外国人入居者のほとんどが日本語を話せる方と同居することが多い。現状、窓口では、多言語に対応したタブレット端末を配置するなどの対応を取っている。

所管課

2者の提案は、ともに一定水準に達しているものと考えている。現指定管理者はこれまでの実績をもとに継続性に重点を置き、もう1者は様々な試みをしようとしている提案のように受け取っている。
同一事業者が継続したとすれば、メリットとしてはやはり2期10年の実績に基づく入居者との信頼関係の構築が挙げられる。一方、施設管理面では、修繕計画が一様になりがちなことに関して評価が難しいと感じる。

松端委員

地域包括支援センターとの連携、障害者雇用など地元や人との関係性について、仮に指定管理者が変更になった場合の弊害をどのように考えているか。
施設管理面の課題はどの指定管理者でも同じ傾向にあるのではないか。

所管課

指定管理者が変更になった場合は、引継ぎをきちんと行うことで関係性を維持できるようにしたい。施設管理に関しては、修繕方法などは大差ないと考えられるが、取組姿勢や体制など工夫している部分があるのではないかと考えている。

林委員

修繕計画に関して少し課題があるとのことだが、そのことに関してこれまで指定管理者に要望など出したことがあるのか。

所管課

現指定管理者も企業として多くの物件を管理しているので、そのあたりを踏まえた対応を日々お願いしている。

福岡委員

指定管理者からは各種の報告を受けているようだが、逆に堺市から指定管理者に何か要望などを出したことはあるのか。

所管課

今期の指定管理業務では、堺市から書面による要望を出したことはないが、日々の運営の中で課題などは指摘し改善するよう指示している。

福岡委員

業務を実施する中で指定管理者から堺市への相談はどの程度あるのか。

所管課

事務を進める中で関係法令の解釈に関することや、入居者とのやり取りについて随時意見照会を求められることはある。

小伊藤委員

これまでの議論も踏まえて、いまの実績が評価され現指定管理者が継続して選定された場合は、この機会にこれまでの業務を検証して今後の運営をどのように改善するのか、といった総括をすることが望ましいだろう。

小伊藤委員

現指定管理者の実績として台風21号の対応を挙げている。この対応は評価できるものであったのか。

所管課

台風21号の被害は大阪をはじめ関西の広域にわたり民間建物などにも及んでいた。当時は修繕業者の確保も困難な状態であったが、グループ企業の強みを活かし、迅速かつ適切な対応ができていた。

委員長

ほかに質問等なければ、案件審議(1)の審議を終了する。

案件審議(2)

委員長

続いて、堺市営住宅指定管理者候補者の選定に係る面接審査について、説明をお願いする。

事務局

面接審査の流れについて説明

A団体入室

<A団体に対し、委員の紹介及び面接審査の進め方について説明>

A団体

出席者紹介
プレゼンテーション

質疑応答

松端委員

見守り職員は何名配置されているか。また、訪問時の1件当たりは何分くらいかかるのか。

A団体

巡回専門の職員として2人配置、平均して1件当たり約15分程度である。

松端委員

地域包括支援センター等の公的団体とは連携を行うのか。

A団体

地域包括支援センター等との地域連絡会は、他の公営住宅管理の中で現に実施している。堺市でも同様に行っていきたいと考えている。

林委員

管理運営上一番重視していることは何か。また、管理上困ったことなどの事例があれば教えてほしい。

A団体

入居者や管理組合等とのコミュニケーションを図っていくことが最も重要と考える。また、要望などは入居者等からのヒアリングなどを密に行い解決を図るため、全く対応できない事案は無いと考えている。

福岡委員

入居者対応で困ったこと、それに対する解決方法の具体例があれば2つほど教えてほしい。

A団体

一つ目として、独居が難しくなった親族がいない高齢入居者について、地域連絡会等で地域包括支援センターや民生委員などと連携し、最終的に施設入所に繋げ解決を図った。
二つ目として、ペットの飼育に対して、何度も訪問し粘り強く説明・説得する中で、親族への引き渡しをしていただき、解決に至った事例がある。

小伊藤委員

イベント開催について、いずれかの団地で月1回となっているが、団地毎では年何回くらいになるのか。また、管理組合との協力体制の具体例を教えてほしい。

A団体

他の公営住宅の管理の例では、イベントについては各団地でアンケートを実施し、団地によっては年2回以上実施している。団地毎での平均は1団地につき年1回以上となる。
管理組合との協力体制の具体例として、最近特に多いのが高齢化による除草が困難になった事案で、職員が除草作業を住民と一緒に行っている実績がある。また、団地以外、町会単位などでも要望があれば参加するなどの実績がある。

A団体

質疑応答終了

A団体退室

事務局

B団体入室

<B団体に対し、委員の紹介及び面接審査の進め方について説明>

B団体

出席者紹介
プレゼンテーション

質疑応答

松端委員

見守り職員は2人と記載があるが、訪問時の1件当たりは何分くらいかかるのか。

B団体

1件当たり5~10分で、現在は感染症対策により全てインターホン越しに行っている。

松端委員

地域包括支援センター等の公的団体とは連携を行うのか。

B団体

各区の地域包括支援センターとは連携しており、情報共有をしている。また、支援センターがまだ関わっていない入居者については訪問依頼を行っている。

林委員

管理運営上一番重視していることは何か。また、管理上困ったことなどの事例があれば教えてほしい。

B団体

入居者・管理組合等とのコミュニケーション、信頼関係の構築を最重要視している。困った点はペットや騒音問題の苦情対応であり、解決に至るまで長期間になるケースが多いが、相手方の話を注意深く聞くなど、解決に導くよう心掛け対応している。

福岡委員

入居者対応で困ったこと、それに対する解決方法の具体例があれば2つほど教えてほしい。

B団体

住民間トラブルとして騒音問題はよくあることだが、入居者が高齢化し、幻聴などの症状が原因で苦情相談されるケースがある。通常の騒音問題とは違い、原因者が存在しないため対応に苦慮するが、本人の親族や地域包括支援センターと連携し、定期的な訪問で会話を重ねることにより、本人の精神的な安定により解決を図ることができた事例がある。

小伊藤委員

見守りネットワークなど、地域との連携については、現在のような体制構築までどれくらいの期間を要したか。また、これまでの管理の中で改善を図ってきたことがあると思うが、具体的にどのようなものがあるか。今後さらに改善すべきと感じるものがあれば教えてほしい。

B団体

現在のような体制の構築には約2年を要した。今後さらに入居者の高齢化が進めば職員だけでは対応できなくなる場合を想定し、別の手段で安否状況が確認できるよう検討している。

林委員

B団体として堺市以外の公営住宅管理も実施しているが、それぞれの管理センター担当者同士での情報共有など、連携はあるのか。

B団体

月1回、管理センター長会議を実施しており、それ以外にも日常的に電話等で情報共有を行っている。

B団体

質疑応答終了

B団体退室

委員長

質疑応答等の結果を踏まえ、意見はないか。

小伊藤委員

両団体とも見守りサービスを行っているが、今後対象者数が増えることによる担当人員増が必要となった場合の人件費はどのようになるのか。

所管課

今回の募集要項では住宅の管理として13人の配置としている。今後対象者数が増えることについては、見守りサービスの重要性に鑑み、指定管理者との協議の上、必要に応じた予算措置は行っていくべきと考える。

採点

委員長

採点をお願いする。

事務局

<事務局が選定審査表を回収>

<事務局から集計結果一覧を委員長及び委員へ配付>

案件審議(3)

委員長

堺市営住宅指定管理者候補者の選定結果について、発表する。
1位 A団体 330点
2位 B団体 320点 
よって、A団体を堺市営住宅指定管理者候補者として選定する。なお、B団体については、次点の候補者として選定する。

閉会

委員長

以上で、令和2年度第2回堺市建築都市局指定管理者候補者選定委員会を閉会する。

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このページの作成担当

建築都市局 都市計画部 都市政策課
電話:072-228-7422 ファックス:072-228-8468
〒590-0078 堺市堺区南瓦町3番1号 堺市役所高層館16階

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