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庁議議事要旨 平成22年7月13日

更新日:2012年12月19日

付議案件1 晴美台東小学校跡地における「エコモデルタウン」創出に向けた事業者の募集について ・・・財政局・環境局

財政局長 案件説明

建築都市局長

 この跡地は、小学校ということもあり第一種中高層住居専用地域に指定されている。同じ晴美台1丁の大阪府企業局が売却した地区や、晴美台第4公園と陶器山の間に大阪府住宅供給公社が一般分譲した地区がある。共に、第一種低層住居専用地域であり、宅地面積が、それぞれ250平方メートルと180平方メートルとなっている。
 条件では1区画150平方メートル以上となっているが、通常、第一種低層住居専用地域の住宅となると170平方メートル以上が必要と考える。企画部から話を聞くと、170平方メートルにすると分譲価格が高くなるため、採算ベースに乗らず、住宅開発業者が公募に応じないとのことであるが、今後、用途地域を第一種低層住居専用地域に変更することも想定され、そうなると最大でも建ぺい率が50パーセント、容積率が100パーセントとなる。
 また、住環境保全の一つの目安は、宅地面積と道路幅員である。道路についても、大阪府の企業局分譲基準でもあり、市の基準である6.7メートル以上は確保する必要がある。
 現在、用途地域の変更手続きを行っているが、それには間に合わない。建築協定を締結するなどして、第一種低層住居専用地域の良好な住居環境を図れるような公募を行っていただきたい。

財政局長

 建ぺい率、容積率については、周辺住宅との調和を図っていきたい。1区画の面積については、150平方メートル以上で考えている。

建築都市局長

 募集要領の中に記載されていないが、エコモデルタウンとして募集するが、それ以前として、第一種低層住居専用地域の住環境を保全するべきと考えているので、今後協議させていただきたい。

田村副市長

 民間の事業者の反応はどうなっているのか。また、1区画の面積に対する考え方は。

財政局長

 大手ハウスメーカー5社、大手デベロッパー2社、近畿エリアのデベロッパー2社、地元の分譲業者3社、合計12社にヒアリングを実施した。
 その中では、駅から遠いという立地条件もあり、最終的にユーザーへ売却する金額が4000万円から4000万円を少し超える程度を想定している。そうなると、土地の取得価格の原価が決まってくる。周辺の土地の実勢価格からすると土地面積を150平方メートル程度にしてもらいたいとの話が大方の業者からあった。
 一方で、良好な住環境を守ることも重要であり、募集要項を詰める中で詳細を決めていきたい。

会計管理者

 2年程前に、エコモデルタウンなどの条件を設けず、単に当該地の土地を売却するということで、歳入予算を組んだが、実際、売却できなかったと記憶している。今回、なぜエコモデルタウンとして、公募型のプロポーザルを実施することになったのか。

財政局長

 平成21年1月に環境モデル都市の認定を受け、また今年5月には泉北ニュータウン再生指針が策定された。この地区のようにまとまった市有地を活用することで、指針で示した人や環境にやさしいまち、エコを考えるまちづくりを進め、堺市の環境の取り組みを広く内外にアピールするとともに周辺のまちづくりに良い影響を及ぼしたいと考え、このような内容を検討した。

環境局長

 現在、住宅の性能向上やエネルギー消費カットによるCO2排出量の削減によって、地球温暖化の防止を進めるため、太陽光発電装置の設置補助やエコポイントによる住宅の新築や改修が行われている。
 この地区は、1区画の面積にもよるが、60戸、70戸の宅地で街区を形成する。この街区全体のエネルギー消費量を2分の1にし、CO2排出量を抑制するということが大きな狙い。また、住まわれる人の協力を求めて、エネルギー消費量を管理することで、エネルギー使用の最適化を図る。そういうことを、ハウジングメーカーやエネルギー事業者、工務店、研究機関が参画し行うことが、まさにエコモデルタウンの考え方の一つである。
 ニュータウン再生の新しい住宅モデルになり、その情報も国内外に提供できると考えている。

会計管理者

 私は、エコモデルタウンに反対しているわけではない。2年前から、このような条件が検討されてきたのか。

五嶋副市長

 確かに、当時から売却収入を見込んでいる。しかし、当初から単純に売るのではなく、この街区への文教施設の誘致やエコモデルタウンの整備を考えており、両者について、並行して検討してきた。文教施設に関しては、残念ながらご提案が無かった。エコモデルタウンは、条件が整ってきたので、今回提案を募集する。
 この間、議会からも、跡地利用について質問され、文教タウン、エコモデルタウンを優先的に検討していきたいと答弁してきた経過もある。

危機管理監

 マーケットの視点から聞きたいが、不動産市況の現状はどうなっているのか。分譲住宅が市街化調整区域や美原区などで建ってきたが、去年はかなり売れ残りが出たと聞いている。去年くらいまでは住宅需要はストップしていると認識していたが、今年に入って好転しているのか。
 また、市街化調整区域内での開発行為についても優良な住宅を誘導するということで敷地面積を150平方メートル以上としたが、現実には150平方メートル以上の良好な住宅はあまりなかったように思う。今回の開発も区画150平方メートルではなかなか厳しいのではないかと思っている。

財政局長

 不動産市況は一旦、かなり落ちたが、底打ちということでマンションは好転する兆しがある。来年3月末に本契約を締結して、更に1年経つことになるなかで、エコを売りにし、ある程度の規模と環境に配慮した住宅ということであれば、参入する事業者も出てくるのではないかと考えている。

危機管理監

 区画150平方メートル以上とあるが、買う人は概ね4,000万円程のお金を負担することになる。現在の経済情勢を考えると、これから1年のうちに、それだけの需要が出てくるのか不明だ。現実に、市街化区域内での分譲住宅も売れているところと、なかなか売れていないところがある。資金面で考えていくと、優遇措置でもないと現実は厳しいのではないか。

財政局長

 その点もしっかり考えて進めていきたい。

建築都市局長

 市街化調整区域では都市計画法34条11号に基づいて開発を行える。泉北ニュータウンの中で区画150平方メートルの開発を行うと、市街化調整区域内での開発とあまり変わらないという危惧がある。なおかつ、企業局の分譲区域内なので、もう少し区画の大きさを工夫して、良好な住環境の保全を考えるべきだ。

危機管理監

 市街化調整区域では、150平方メートル以上の良好な住宅を作って行こうということで誘導してきたが、現実には市況の問題などもあり、なかなか150平方メートルの基準がクリアできず、現実に130平方メートルといった規模の住宅が出来ている。

建築都市局長

 今回は、まさに計画的なまちづくりをしている泉北ニュータウンの中での開発なので、採算性と住環境とエコを合わせて検討いただきたい。

危機管理監

 不動産マーケットの視点で考えた時に、それだけの売却が可能なのかということだ。

建設局長

 公募型プロポーザル方式なので、外部委員で構成する選定委員会で選定することになる。プロポーザルで出てくる提案内容など、市はどのようにチエックをかけることになるのか。

財政局長

 提案内容について、良好な住宅形成や環境への取組みに係る部分については、配点を高くして外部委員に諮ることを考えている。

建設局長

 ハウスメーカーやデベロッパーで計画すると、敷地全体の中で多くの宅地を取りたいということで、しわ寄せは道路にくる。区画の中で宅地を多く取るには、周辺道路からの入り口を1本にして道路をぐるっと取り回す方式が効率良い。これは、防災面から、安全なまちづくりができるのか心配だ。

財政局長

 評価方法を検討する段階で、相談して進めたい。

産業振興局長

 泉北ニュータウンのコンセプトは、良好な住宅ということで、大阪府企業局が設置した時には新住宅市街地開発法で、1区画あたり170平方メートル以上で進めてきている。そういうなかで、当該地域周辺の住宅は企業局が整備・分譲をしており200平方メートルなり、180平方メートルということで、170平方メートル以上の基準を満たしている。
 新住宅市街地開発法の期限は切れており、民間の土地で120平方メートルや150平方メートルの開発を行うことは自由だが、公共の土地で区画170平方メートル以下の開発を行うなど、泉北ニュータウンの良好なまちづくりの観点と切り離して進めるのはどうかと思う。公共の土地の処分では170平方メートル以上が基準となっていた点を考慮しなくて良いのか。
 また、晴美台の近隣センターの現況はどうなっているのか。今回の開発によって住宅ができた時に、生活必需品を買うところが身近に整っているのか、駅まで買いに行かないといけないというようなことはないのか。

環境局長

 晴美台の近隣センターには、スーパーマーケットがある。ここは周辺から客をバスで誘導しており、近隣センターとしてはそれなりに機能している。

財政局長

 区画150平方メートルで付議したが、面積については再度調整したい。

技監

 環境仕様のエコ住宅で提案をいただくということはよいが、太陽光発電システムと長期優良住宅仕様が最低条件では今の住宅として当たり前の内容である。
 環境分野の新技術以外でも、緑化促進など他の環境面の配慮も要件に加え、エコ住宅としてのPRをするということも必要である。

環境局長

 今後募集にあたっては、募集要項の中で要求水準を示すが、「このような住宅性能、環境性能を求める」というものを今後の議論のなかで明確にしていきたい。
 建設局長からも意見があったが、プロポーザルの評価にあたっては評価基準で環境性能だけではなく住宅街区の評価のポイントも公表して応募していただく。
 技監の意見については、募集要項の要求水準と評価基準に盛り込めると考えている。

市長

 この事業はプロポーザル方式だが、必ずしも150平方メートルにするということではなく、150平方メートル以上で環境に配慮した良い住区をつくってくださいということで行う。
 環境に配慮すればするほど土地の値段が下がっていくと思う。事業者としては、環境性能などに相当配慮したレベルでつくるので土地は安くしてほしいということになる。提案については、選定委員会の委員である専門家の方々にしっかりと見てもらって、このエコモデルタウンのなかでどのように環境を重視していくのか、審査してもらわなければいけない。
 ポイントは、市としてどのような住区・住宅をつくるのかという理念が必要である。今の最低要求水準だけでは、普通の住宅である。普通の住宅よりも、まだ小さい住宅をつくるのかということを建築都市局長などは危惧しているのだろう。
 もっと、付加価値のあるエコモデルタウンをつくるということをきっちりと打ち出さないといけない。市として、どういうエコモデルタウンにするのかということはもとより、はっきり市の責務、市の事業を打ち出さないと全然魅力のない住宅になってしまう。

環境局長

 募集要項を出すまでには要求水準という形で「ここを超えて欲しい」というところはきっちりと明記する。それがエコの水準だという形にする。次の段階では具体論で財政局と話を進めていく。

市長

 できるだけ分かりやすく示さないと、だれも応募できなくなる。単なる不動産開発をするのではない。小さくても環境配慮型の街ができる。日本全国から見に来てもらえるようなものにしなくてはいけない。このあたりは十分に留意してほしい。

市長公室長

 本来のエコモデルタウンの打ち出しの根幹に関わる部分で意見が出ているので、再度整理し、関係局とも十分に調整をしたうえで、庁議構成員に結論を報告してもらうことにする。

その他報告事項

総務局長

 幹部職員として、長期的展望に立った局・部の運営力の向上を図るとともに、高度な知識の習得や広範な情報を収集するため、部長級以上の職員を対象にトップセミナーを年間6回程度開催する予定である。
 それぞれの開催ごとに市長又は副市長からトップビジョンを話していただいた後、講演会形式でセミナーを開催したい。

政策調整監

 昨年度までは定例的に部長会議を開催し、そのなかでトップビジョンの発信として、市長から方針を直接伝達する機会を設けていた。
 今年度からはトップビジョンの発信については、トップセミナーに一元化することになった。ついては、今年度から定例の部長会議は開催せず、案件が生じた場合に臨時の部長会議を開催するという取扱いにする。

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