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マイホームと税金について

更新日:2019年4月24日

 マイホームの取得や買い替えに関係するさまざまな税金について解説します。

お問い合わせ

市民税・府民税に関することは市民税課 市民税係(各区担当)
固定資産税、都市計画税に関することは固定資産税課 土地・家屋係(各区担当)
国税に関することは堺税務署
府税に関することは泉北府税事務所

マイホームに関係する主な税金

「取得」すると

登録免許税印紙税不動産取得税所得税(住宅借入金等特別控除)
市・府民税(住宅借入金等特別税額控除
このほか、相続や贈与の場合、相続税や贈与税が課税される場合があります。

「保有」していると 固定資産税都市計画税
「改修」すると 固定資産税、所得税(住宅借入金等特別控除
「譲渡」したとき 所得税、市・府民税(譲渡所得にかかる市・府民税、所得税)、印紙税

(注)太文字部分については以下に説明があります。

(1)登録免許税(国税)

 土地や家屋を取得して、登記するときにかかる税です。

【1】税額の計算方法

  • 不動産の価額 × 税率 = 税額

不動産の価額: 一般的に、固定資産税の評価額です。
税率: 税率は下記の表のとおりです。

  税率 住宅用家屋の軽減税率
(注2)
令和2年3月31日まで
特定認定長期優良住宅の軽減税率
令和2年3月31日まで

所有権の
移転登記

相続 0.4%
贈与 2.0%



2.0%
(注1)



2.0%

0.3%

(注3) 0.1%

所有権の保存登記 0.4% 0.15% 0.1%

(注1)平成25年4月1日から令和3年3月31日までに所有権の移転登記を行う場合は1.5%。
(注2)住宅用家屋の軽減税率の適用を受けるには、登記の際、固定資産税課または税務サービス課(堺区市税の窓口)で発行する住宅用家屋証明書等を添付する必要があります。
(注3)戸建て住宅の場合は0.2%となります。

【2】住宅用家屋の軽減税率の適用を受けるための主な要件

新築住宅
(ア)自分が居住するための家屋であること

(イ)家屋の床面積(登記面積)が50平方メートル以上であること

(ウ)新築後(取得後)1年以内の登記であること

中古住宅
 上記の(ア)から(ウ)の要件と、家屋の取得の日以前20年以内(マンション等の耐火建築物は25年以内)に建築されたもの、または、地震に対する安全性に係る基準に適合するものであること。

特定認定長期優良住宅の軽減税率の適用を受けるための主な要件

  • 新築または、建築後使用されたことのない特定認定長期優良住宅に該当する住宅用家屋(床面積が50平方メートル以上)の取得であること。
  • その家屋に自分が居住した場合であること。
  • 新築後(取得後)1年以内の登記であること。
  • 登記の申請書に、一定の要件を満たす旨記載した市町村長等の証明書の添付があること。

(2)印紙税(国税)

 家屋や土地を売買した場合などに作成する各種の契約書には、収入印紙を貼り消印することで印紙税を納付します。

平成30年4月1日から令和2年3月31日までに作成される契約書1通あたりの印紙税額(抜粋)(平成30年5月現在)

契約書に記載の契約金額 印紙税額
不動産譲渡契約書 建築工事請負契約書
1万円以上 50万円以下 200円 200円

50万円超 100万円以下

500円 200円

100万円超 200万円以下

1千円 200円

200万円超 300万円以下

1千円 500円

300万円超 500万円以下

1千円

1千円

500万円超 1千万円以下

5千円

5千円

1千万円超 5千万円以下

1万円

1万円

5千万円超 1億円以下

3万円

3万円

1億円超 5億円以下

6万円

6万円

5億円超 10億円以下

16万円

16万円

10億円超 50億円以下

32万円 32万円

50億円超

48万円 48万円

(3)不動産取得税(府税)

 府内に所在する不動産(土地・家屋)を売買、交換、贈与、新築などによって取得した場合にその取得者にかかる税です。詳しくは、府税事務所にお尋ねください。

【1】税額の計算方法

  • 不動産の価格(課税標準額) × 税率 = 税額

不動産の価格: 不動産を取得したときの固定資産課税台帳に登録されている価格です。ただし、宅地や宅地比準土地の取得が令和3年3月31日までに行われた場合は、価格の2分の1が課税標準額になります。新築家屋のように固定資産課税台帳に登録されていない場合には、府知事が決定します。
 なお、次のような課税標準額の不動産には課税されません。

土地 10万円未満
家屋 新築、増改築によるもの 1戸につき23万円未満
売買、交換、贈与などによるもの 1戸につき12万円未満

税率
平成20年4月1日から令和3年3月31日までに不動産を取得した場合:3%
ただし、住宅以外(店舗、事務所等)の家屋を取得した場合:4%

【2】控除と減額

  • 住宅にかかる控除 (不動産の価格―控除額) × 税率(3%) = 税額

 一定の要件に該当する住宅(特例適用住宅、耐震基準適合既存住宅)を建築・購入・取得した場合は、最高で1,200万円を控除することができます。

※認定長期優良住宅の新築に係る控除の特例措置

 一定の要件に該当する長期優良住宅を「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の施工の日(平成21年6月4日)から令和2年3月31日まで新築または新築未使用の同住宅を購入した場合は、最高で1,300万円を控除することができます。

  • 土地にかかる減額 当初税額 - 減額額 = 税額

 特例適用住宅・耐震基準適合既存住宅の用に供する土地を取得した場合で一定の条件を満たした場合、次のA・Bのどちらか高い方の額が、税額から減額されます。
A 45,000円
B 土地1平方メートル当たりの価格(注1) × (住宅の床面積×2)(注2) × 税率3%
(注1)宅地または宅地比準土地にかかる軽減が適用されている場合は、その軽減を適用した後の土地1平方メートル当たりの価格となります。
(注2) 1戸につき算出した面積が200平方メートルを超える場合は、200平方メートルを限度とします。
 

(4)所得税(国税)の控除

住宅借入金等特別控除

 令和3年12月31日までに住宅ローン等を利用してマイホームを新築、購入、増改築等を行い入居し、一定の要件に当てはまれば、入居した年から最高10年間、ローンの年末残高から計算された額を所得税額から控除できます。
 ただし、入居した年及び前後2年以内に譲渡所得の課税の特例(3千万円の特別控除、買換え、交換の特例など)の適用があるときは、この控除の適用を受けることはできません。

【1】控除額の計算方法
 住宅ローンの年末残高の合計額(注)× 控除率 1% =  控除額
(注)住宅の取得などの対価の額(住宅・土地の購入代金と諸費用の一部の合計額)または、増改築の費用の額の合計額(※)が限度となります。
(※)合計額は、補助金等の額(補助金等の交付を受ける場合)と、住宅取得資金の贈与税の非課税等の特例を受けた額を引いた額です。

【年末残高限度額】

居住年

平成26年1月~令和3年12月
特定取得(注1)

平成26年1月~令和3年12月
特定取得以外

一般住宅 4,000万円 2,000万円
認定住宅(注2) 5,000万円 3,000万円

(注1) 特定取得とは、住宅の購入、新築、増改築についての費用に含まれる消費税が8%または10%であった場合のことをいいます。個人間の売買契約などで、対価や費用に含まれる消費税がない場合は特定取得以外になります。
(注2)認定住宅とは、認定長期優良住宅及び認定低炭素住宅の新築等で住宅借入金等特別控除の適用を受ける場合をいいます。

【2】控除を受けるための手続き
 控除を受けるためには確定申告をする必要があります。控除の要件や申告にあたっての添付書類などは、税務署にお問合せください。給与所得者の方は、1年目に確定申告をすると2年目以降は年末調整で控除を受けることができます。

 土地や建物など不動産を売却して得た所得(譲渡所得)に係る市・府民税、所得税については「譲渡所得に係る課税と特例」をご参照ください。

特定増改築等住宅借入金等特別控除

 住宅ローンなどで、バリアフリー改修工事、省エネ改修工事又は多世帯同居改修工事(平成28年4月1日以後入居)を行った場合、一定の要件に当てはまれば、入居日から最高5年間、ローンの年末残高から計算された額を所得税額から控除できます。また、一定の要件に当てはまれば、この控除に代えて住宅借入金等特別控除を選択することができます。要件、手続きなどについては、税務署にお問い合わせください。

控除額の計算方法
特定増改築等住宅借入金等の年末残高の合計額・・・A
A×2%+(増改築等住宅借入金等の年末残高の合計額※―A)×1%=控除額
※最高1,000万円

居住年平成26年1月~令和3年12月 Aの最高額 控除の最高額
特定取得の場合 250万円 12万5千円
特定取得以外の場合 200万円 12万円

認定住宅新築等特別税額控除 

 平成26年4月から令和3年12月までに認定住宅(認定長期優良住宅等及び認定低炭素住宅等)を新築し居住した場合で、住宅ローンなどを利用しない場合に、その標準的なかかり増し費用(認定住宅にすることで、標準住宅と比べて余分にかかった費用)の10%を所得税額から控除できる制度です。

控除額の計算方法
43,800円(構造区分に関係なく)×住宅の床面積(平方メートル)×10%
(控除限度額は、特定取得の場合65万円、それ以外の場合は50万円で、控除できない金額がある場合は翌年にのみ繰越が可能です。)

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