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建築協定に関する質問

更新日：2012年12月19日

Q1 建築協定には、誰でも参加できるのですか？
A1 建築協定に参加できるのは、協定の区域内の土地の所有者及び借地権者（法律では「土地の所有者等」といっています。）です。
ただ、借地等の目的となっている土地については、借地をしている人が参加すれば、土地の所有者は参加しないこともできます。借家人は建物を建てる権限がないので、原則として参加者としていません。
Q2 土地又は建物を共有している場合、建築協定を結ぶためには共有者全員の合意が必要ですか？
A2 共有している土地又は建物の過半数を所有している者の合意があれば協定を結ぶことができます。
Q3 建築協定の締結したあとから加入しようとする場合どんな手続きが必要ですか？
A3 建築協定区域外の土地の所有者等が新たに参加を希望するときは、建築協定の締結の場合と全く同様の手続により、特定行政庁の認可を受けることになります。
建築協定区域内の借地権の目的となっている土地の所有者・建築協定区域隣接地の土地の所有者等があとから加入しようとする場合には、特定行政庁に対し、書面で意思表示をすれば参加することができます。
建築協定区域内の土地を協定締結後購入したり、借地したりする人は自動的に加入したことになりますので、運営委員会などにその旨を連絡しておくべきです。
Q4 建築協定で、建築基準法が定めている基準を緩和することができますか？
A4 法に定める基準は、公法上の最低の基準であり誰もが守らねばならないものですから、たとえお互いに合意の上であっても、建築協定で法が定めている基準を緩和することはできません。
Q5 建築協定で青空駐車場を禁止したり、空地の管理などを規制することはできますか。
A5 建築協定は、建物に関する基準について定めることとなっていますので、青空駐車場などを禁止したり、空地の管理などを規制することはできません。
Q6 建築協定を結んでおくと、後になって家や土地を売るとき、不利になりませんか？
A6 建築協定付の住宅地は、一般に良好な住環境を備えた住宅地と評価されますから、不利になるどころか、かえって良好な住環境を求める人達から喜ばれますので、一般的に家や土地に対する評価が低くなることはありません。
Q7 敷地の分割を禁止した場合、相続などをするための分筆はできますか？
A7 相続などによる所有権移転の為の分筆は可能ですが、分筆し所有権移転したそれぞれの土地に建物を建てることはできません。したがって分筆前の土地を一つの敷地として建物を建てることになります。
Q8 建築協定に違反した建物の是正は誰が行うのですか？
A8 運営委員会の決定に基づき委員長が工事の停止や是正のために必要な措置を行うことになります。もちろん行政でも運営委員会の違反是正の指導の協力を行うこともありますが、法に基づき是正措置などを行うことはできません。
Q9 建築協定の有効期間中に脱退することはできますか？
A9 一度協定に参加した以上、原則として有効期間内は脱退できません。
Q10 建築協定区域内の土地が売買されたとき、協定の効力はどうなるのですか？
A10 建築協定区域内の土地が売買されても新しい所有者に協定の効力はそのまま継承されることになります。
Q11 親子などの2世帯が独立して生活できるような住宅は、1戸建住宅として取り扱うことはできますか？
A11 台所や風呂場、トイレなどをそれぞれ2つ以上設けた2世帯が独立して生活できる住宅であっても、建物の内部の廊下や階段などで行き来できるものは1戸建住宅として取り扱っています。
Q12 建築協定区域はどれくらいあればいいのですか？
A12 建築基準法では、協定区域については、特別に「いくら以上の区域面積にしなければならない」という規定はありません。「土地について一定の区域を定め・・・」とあるだけですので、建築協定の目的にあうような環境を維持増進でき、将来的に良好な環境を確保することができるような広さ、例えば街区以上が望ましい広さとなります。
Q13 建築協定が認可されないのはどのような場合ですか？
A13 1）建築協定区域内の土地の所有者等の全員の合意によって作成されたものでない場合
2）建築協定区域、建築物に関する基準、協定の有効期間及び協定違反があった場合の措置を定めていない場合
3）建築協定がその目的となっている土地又は建築物の利用を不当に制限している場合
4）建築協定が建築物の利用を増進し、かつ土地の環境を改善するために必要なものといえない場合
Q14 建築協定はどのように運営するのですか？
A14 建築協定を運営するため、通常は協定締結者の互選により委員を選出し、運営委員会を組織します。建築協定書のなかに委員の構成任期などを定めておくのが一般的です。
Q15 建築協定を締結する場合、区域内の全員の合意が必要でしょうか？
A15 原則的には全員の合意が必要ですが、必ずしも全員が合意するとは限りません。その場合は、区域内の合意状況などを考慮した上で、未合意の土地を除いた残り全員の合意をもって認可されることもあります。この場合、未合意の土地は協定区域外（穴抜け区画）となります。なお、穴抜け区画を建築協定区域隣接地にすることもできます。
Q16 機械式の2段駐車場（工作物）を設置することはできますか？
A16 建築基準法に規定する指定工作物に該当せず、かつ協定書に制限に関する規定がなければ設置することはできますが、美観上や近隣関係への影響も考えられますので運営委員会に相談することが望ましいと思われます。
Q17 1人協定とは何ですか？
A17 1人協定は住民の合意の形成とは無関係に開発会社などが、一人で事前に建築協定を結ぶことをいいます。ただし、効力は認可を受けた日から3年以内に2以上の土地の所有者等が生じたときから一般の協定と同じような効力を発します。

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