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令和3年度第5回堺市開発審査会 会議録

更新日:2022年3月18日

日時

令和3年12月10日(金曜)午後3時から午後4時

場所

高層館20階 第一特別会議室

出席者

会長

森宏司

委員

正木啓子、田中志津子、西野房男、今堀洋子

処分庁

開発調整部長 杉本雅昭
宅地安全課長 北野修司
宅地安全課課長補佐 林智美
宅地安全課許可係長 西川喜幸
宅地安全課許可係 吉田晟也

事務局

建築安全課長 高下伸太朗
建築安全課 池田拓矢

傍聴人

なし

令和3年度第5回堺市開発審査会 会議録

事務局 

本日はお忙しい中、堺市開発審査会にご出席いただきましてありがとうございます。
これより、令和3年度第5回堺市開発審査会を開会させていただきます。
 本日の審査会には、委員7人中5人のご出席をいただいておりますので、堺市開発審査会条例第5条第2項に定められている定足数を充足していることをご報告申し上げます。
 また、現在のところ傍聴人はおられません。
 それでは案件に入らせていただきます。
 本日の審査会は付議案件1件、報告案件が1件でございます。
それでは、森会長、よろしくお願いいたします。

会長

 それでは、令和3年度第5回堺市開発審査会を開議いたします。
 本日の会議録署名人は正木委員と今堀委員にお願いします。
 それでは、議案第3-7号について、説明をお願いします。

処分庁

 それでは、付議案件第3-7号について、ご説明いたします。
 本件は、市街化調整区域において、小売業を営む店舗を新築するものです。
 申請者は、記載のとおりです。
 PowerPoint及び傍聴者様用の調書・報告書については、個人情報保護の観点から申請者名の記載を割愛させていただいております。他の案件につきましても同様となっておりますのでご了承ください。
 申請地は、南区大森1番3、1番6 他3筆、南区野々井684番4、684番4他10筆、南区檜尾202番の一部、207番1他3筆です。
 開発面積は、9559.93平方メートルです。
 うち、堺市に帰属する広場を除く総敷地面積は、9241.49平方メートルです。
 地目は、宅地及び雑種地となっております。
 建物工事の種類は新築で、構造は鉄骨造3階建てとなっております。
 建築面積、延べ面積、建ぺい率、容積率は、記載のとおりです。
 特記事項としまして、雨水排水は、北東側府道内及び南側市道内の下水道雨水本管へ放流、並びに北西側の水路へ放流となっております。汚水排水は、北東側府道内及び南側市道内の下水道汚水本管へ放流となっております。
 周囲の状況としまして、申請地は、泉北高速鉄道栂・美木多駅の北西約1.1キロメートルの位置にあり、幹線道路野々井美木多線(市道赤坂台・庭代台線)幅員21.69メートルから22.22メートルに接続、及び府道別所草部線、幅員10.65メートルから15.10メートルに接続しています。
 (位置図、土地利用現況図、土地利用計画図兼排水計画図について説明)
 次は、1階及び2階部の平面図です。PowerPoint及び傍聴者様用の平面図については、個人情報保護の観点から図の記載を割愛させていただいております。他の案件につきましても同様となっておりますのでご了承ください。
 (3階及び屋上部の平面図、立面図、現況写真兼撮影位置図について説明)
 本申請では、4枚の写真を記載しております。
 写真1及び写真2は、ともに南側から、写真3及び写真4は、ともに北側から申請地を撮影したものです。
 次のページ、1枚目と同じ調書を記載しております。そちらの調査意見の欄をご覧ください。
 本申請は、市街化調整区域内の幹線道路に接する敷地において、小売業を営む店舗を新築するもので、提案基準12に該当するものとして審査会に付議するものです。
 提案基準12の詳細については、次のページに記載しております「幹線道路の沿道における商業・流通施設の建築を目的とする開発行為等の取り扱いについて」もしくは、お手元の透明のファイル内の「堺市開発審査会提案基準集」16ページから18ページをご参照ください。
 当該事業は、幹線道路の沿道における小売業を営む店舗の建築を目的とする開発行為とされ、提案基準の第12の第2の(1)に該当すると判断されます。
 そして、当該敷地が市の土地利用計画から判断して支障がないこと、野々井美木多線の沿道にある当該敷地が、当該幹線道路に接していること、判断基準第5に規定する区域に存しないこと、これらのことから、提案基準の第12の第3に該当すると判断されます。
 また、当該開発区域の面積は、9559.93平方メートルで、5ヘクタール未満であるため、提案基準第12の第4に該当しています。
 さらに、敷地境界の総延長が434.24メートルとなる当該敷地は、幹線道路野々井美木多線に124.63メートル接しており、総延長のおおむね10分の1以上が幹線道路に接続している。
 そして、開発区域が1.0ヘクタール未満の場合は、幅員2.0メートル以上の緩衝帯を敷地境界に沿って設ける必要がありますが、本事業では、幅員2.0メートルの緩衝帯が設置されており、計画基準に適合しております。
 これらのことから、提案基準の第12の第5に該当すると判断されます。
 これらの状況は、提案基準12の基準に適合するものとして、許可して差し支えないものと判断します。
 では、ご審議の程よろしくお願いいたします。

会長

 ありがとうございます。この案件につきまして、ご質問等ございましたらお願いいたします。

田中委員

 先ほどのご説明で、歩行者、自転車の通行用の道とバックヤードに行く道というのがあったのですが、駐輪場が土地利用計画図の中には2か所あります。裏側は、従業員の駐輪場ということですか。

処分庁

 位置づけとしては、従業員専用というわけではないです。ただ、基本的にお客様については、店の入口にも近いので、裏側以外の駐輪場をご利用していただく形になると考えております。
 位置的にも、自転車で来られるお客様はそこまで多くないので、こちらにつきましては、基本的に従業員の方が主に使用するという位置づけと考えております。

田中委員

 上の方の駐輪場は気づきませんでしたが、立地的には、車で来られる方がほとんど、という想定なのでしょうか。

処分庁

 そのとおりです。車がメインだと考えております。

田中委員

 だからこそ、平面駐車場だけではなく、立体駐車場が3階と屋上にあるということですか。

処分庁

 はい。そうです。

田中委員

 そうすると、交通量に関して、交通量調査等はどうなっていますか。
 平面、3階、屋上駐車場の駐車台数を考えると、かなり交通量が増加するように思えるのですが。出入口方面の方は、接している道路が、片側2車線の道路ですよね。

処分庁

 こちらは片側2車線です。

田中委員

 そうであれば、片側1車線分は潰れてしまうというような状態が想定されるかと思うのですが、そのあたりの交通量としては、問題はないということでしょうか。

処分庁

 はい。片側の道路にまで、駐車する車が溜まるようなことはないと考えております。

田中委員

 はい。ありがとうございました。

会長

 他には、何かございませんか。

正木委員

 やはり、交通量に関してですが、アウトの所から交差点の所までの長さを考えると、赤信号の時にインとアウトがどうなるのかな、と気になるのですが、交通量はどの位だとか、大体分かるのでしょうか。
 一番多い時にアウトから出て、ここで滞留していると、店から出る車の滞留の長さが足りないような気がするのですが。
 ここで止まると、インが入れず、インの所で、また止まるので、その点については、どのよう考えられているのでしょうか。

処分庁

 大規模小売店舗立地法というなかで、警察との協議を行ってプランを作成しておりますので、その点については問題ないと考えております。

正木委員

 大規模小売店舗立地法もそれでクリアしているというのは分かるのですが、道路管理者の方も、それで一応、了承しているということでよろしいのでしょうか。

処分庁

 道路部局との協議は行っております。

正木委員

 出入口での混雑や、3か所も出入口をバラバラにとってしまっているので、もう少しうまく集約する方法があったのではないのか、と思ったものですから、そのあたりは全てクリアできているのですか。

処分庁

 都市計画法の32条協議に基づき、土木部局とも駐車場・駐輪及び安全対策について協議しております。
 また、先ほど少しご説明しました、大店立地法については、32条協議とは別で届出が必要でして、こちらは、堺市の産業振興局部門に届出をするものです。
 また、実情として、市の駐車台数、駐輪台数に比べますと、警察協議の方が厳しくなっております。
 そのため、土木部局においても、大店立地法で交通量調査や時間当たりの交通台数、信号で何台いけるのか等の提出を求めており、警察との協議が済んでいるようであれば、そのことも鑑みて、土木部局も許可できる、というような考え方です。

正木委員

 それでは、大店立地法もクリアできたという理解でよろしいですね。

処分庁

 はい。信号の長さで何台回っていけるか等の交通量調査は、大店立地法の方で、警察への提出、協議はしていただいております。

正木委員

 はい。わかりました。ありがとうございました。

会長

 皆さん、よろしゅうございますか。

西野委員

 北側に一軒、住宅がはりついているようなのですが、このことについて、南側にかなり高い建物が連なって建っているという形で、立地側から何か問題は出ていませんか。

処分庁

 こちらは、堺市の開発の条例で、計画の公開に該当する建物ですので、ある一定の範囲の近隣の方には、個別ないし説明会を開催して、計画の公開をしております。その中で、特に意見はなかったようです。

会長

 地域の特性をお尋ねしたいのですが、申請地位置図を拝見すると、申請地は両方の市街化区域に挟まれた、細長い市街化調整区域として残されているという、地理的特性があると思われます。
 わざわざ、このように細長い土地であったとしても、残していらっしゃったという、特性のある地域ではないのかなと推察をしているのですが、もしも、このように残したことについて、何か理由があるならば、教えていただきたいと思います。

処分庁

 細長い敷地で残っている所は、泉北ニュータウンと泉北ニュータウンの間の谷間にありまして、旧の村落があるので、残っているということになります。

会長

 なるほど。河川があるので、恐らく狭あいな谷合の所で、それに沿って旧集落がある、あるいは田畑が残っている、そういう地域ではないのかなと思いました。
 そういう地域として残っている特性がある所に、大規模な商業店舗を開発するということになると、その地域の時価が上がるだけじゃなくて、市街化を促進する要素が大変強くなるのではないかと推察します。
 私はこの地域のことを知らないので、お教えいただきたいのですが、この地域を見ますと、すでに住居同様施設等が南北にあります。
 これらの地域は、いわゆる旧住宅といいますか、旧集落というようなものであるという理解でよろしいのでしょうか。新しく建てられたものは、あまりないということでよろしいでしょうか。

処分庁

 そういうことです。

会長

 わかりました。
 ポイントとしては、そういう特性がある所なので、そこにこのような大規模なものを建てたときに、促進するかどうかという点がこの開発審査会の一番大きな関心事項だと思われます。
 処分庁として、そのあたりのご意見があれば、ご教示いただきたいと思っております。

処分庁

 もともと、ここにはパチンコ屋がありました。

会長

 そうですか。パチンコ屋がもともとあったのですね。
 もしよろしければ、そのパチンコ屋の旧敷地面積と比較したいのですが、ございますか。

処分庁

 敷地は、ほぼ同じようなかたちです。

会長

 わかりました。
 他に何か質問はございませんか。よろしゅうございますか。
 特にご意見等ございませんようでしたら、3-7号につきましては、承認ということでよろしゅうございますか。
 それでは、議決をさせていただきます。承認といたします。
 続きまして、報告案件第3-16号について、処分庁、ご説明をお願いいたします。

処分庁

それでは、15ページの報告案件第3-16号、調書をご覧ください。
 今回の報告案件については、市街化調整区域の50以上の建築物が連たんする地域に存し、宅地的な土地利用が20年以上経過した土地で一戸建ての住宅を新築するものです。
 こちらについては、現地調査から50以上の建築物が連たんすることを確認しており、またそれぞれの土地登記簿謄本から、申請地が宅地、もしくは雑種地であることを確認し、20年以上宅地的な土地利用がされている土地であると判断しております。
 そのため、これらは、包括議決基準15に該当するものとして、許可したものとなります。包括議決基準15の詳細については、お手元の透明のファイル内の「堺市開発審査会提案基準集」31ページをご参照ください。
 それでは、報告案件第3-16号について、ご説明いたします。
 申請地は、西区菱木四丁2842番7です。
 敷地面積は、222.54平方メートルです。
 地目は、雑種地となっております。
 建物工事の種類は、新築で、構造は、木造平屋建てとなっております。
 建築面積、延べ面積、建ぺい率、容積率は、記載のとおりです。
 特記事項としまして、雨水排水は、西側市道内の側溝へ放流となっております。
 汚水排水は、西側市道内の下水道汚水本管へ放流となっております。
 周囲の状況としまして、申請地は、泉北高速鉄道栂・美木多駅の北西、約2.5キロメートルの位置にあり、府道別所草部線、幅員6.42メートルから7.03メートルに接続しています。
 (位置図、土地利用現況図、土地利用計画図兼排水計画図、平面図、立面図、現況写真兼撮影位置図について説明)
 本申請では、2枚の写真を記載しております。
 写真1・写真2は、ともに西側から、申請地を撮影したものです。
 以上が報告案件となります。

会長

 ありがとうございます。何か質問はございますか。

今堀委員

 この土地は宅地ではなく、雑種地ということですが、もともと、何か建っていたのでしょうか。

処分庁

 建物の謄本を提出してもらっているわけではないので、そこまでは確認できておりません。推測になりますが、恐らく建っていなかった可能性が高いのではないかと思います。

今堀委員

 なるほど。

会長

 よろしいでしょうか。「宅地的な土地利用」というものがあるとして、「宅地的」の「的」とは、どういうことなのでしょうか。

処分庁

 宅地的土地利用について、事務の取り扱い基準を設けておりまして、建物が存した土地、または過去に存していた土地、露天駐車場、露天資材置き場等の土地利用を20年以上していた土地については「20年以上の宅地的土地利用」と考えられ、その確認は、土地登記簿の地目、原因及び日付欄により行います。

会長

 雑種地の場合、様々な用途に使われているので、「宅地的」という土地利用について、審査をどのようにしていらっしゃるのかが気になります。
 20年という期間制限があるものですから、資材置き場や倉庫、駐車場等にしていれば、「宅地的」と言ってもよい。その点について、どのような資料で判断されているのか、ご教示いただけますでしょうか。

処分庁

 例えば、建築物の登記簿謄本ですとか、固定資産税の評価証明等で確認しております。

会長

 固定資産税の評価証明というのは、登記簿謄本で「雑種地」と書いてあれば、雑種地でも課税されているので、分からないですよね。

処分庁

 判断材料としましては、説明させていただいた、謄本や20年という期間。
 ただ、所有者も変わっている場合もあり、現在は空き地で、過去に資材置き場として使用していたということが申請時には分からないこともございます。
 ですから、判断材料としては土地登記簿で種目が「雑種地」若しくは「宅地」、それが20年以上経過していたら、対象にはしております。

会長

 つまり、地目が雑種地に変更してから20年経過すれば宅地的な土地利用とみなしているという理解でいいですか。

処分庁

 はい。雑種地、宅地でしたら、そのままの土地利用と言いますか、住宅地にするということなので、開発行為には該当しないということで判断しています。

会長

 そうですか。

田中委員

 私も基礎的なところですが、宅地的な土地利用が20年以上経過したという証明は申請者がするのでしょうか。

処分庁

 申請者よりご提出いただいた謄本等をもって、20年以上経過したということを確認しております。

田中委員

 分かりました。ありがとうございます。

今堀委員

  ちょっと関連して、元々農地であったものを資材置き場や駐車場等するときに雑種地となるのですか。

処分庁

 基本的に、市街化調整区域で農地、田畑を資材置き場にする場合、別で農地法というのがかかります。
 農地法では、農地転用許可というものが要りますので、転用する時に農業委員会に農地転用許可を出していただく。
 その際には、当然資材置き場ですから、都市計画法の区画形状の変更というのはないということで、開発行為自体はないのですが、転用する時に、農地法に基づく農地転用許可出していただいて、変えていくということになります。

今堀委員

 はい。ありがとうございます。

会長

 他にはございませんか。
 それでは、報告第3-16号の報告を承りました。
 以上で、本日の案件はすべて終了しましたので、審査会はこれで閉会とします。

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建築都市局 開発調整部 建築安全課

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