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令和3年度第3回堺市開発審査会 会議録

更新日:2021年12月28日

日時

令和3年10月8日(金曜)午後3時から午後4時

場所

高層館20階 第一特別会議室

出席者

会長

 森宏司

委員

 正木啓子、田中志津子、西野房男、中塚華奈

処分庁

 開発調整部長 杉本雅昭
 宅地安全課長 北野修司
 宅地安全課課長補佐 林智美
 宅地安全課許可係長 西川喜幸
 宅地安全課許可係 吉田晟也

事務局

 建築安全課長 高下伸太朗
 建築安全課 池田拓矢  

傍聴人

 なし

令和3年度第3回堺市開発審査会 会議録

事務局 

 本日はお忙しい中、堺市開発審査会にご出席いただきましてありがとうございます。
 開催の前にお願いがございます。携帯電話は電源をオフにしていただくか、マナーモードに設定して頂くようお願いします。
 これより、令和3年度3回堺市開発審査会を開会させていただきます。
 本日の審査会には、委員7人中5人のご出席をいただいておりますので、堺市開発審査会条例第5条第2項に定められている定足数を充足していることをご報告申し上げます。
 また、現在のところ傍聴人はおられません。
 それでは、案件に入らせていただきます。
 本日の審査会は、付議案件1件と報告案件が13件でございます。
 なお、報告案件につきましては、案件数も多いことから、説明を一部割愛させて頂きたいと考えております。ご了承のほどよろしくお願いします。
 それでは、森会長、よろしくお願いいたします。

会長  

 これより、令和3年度第3回堺市開発審査会を開議いたします。
 本日の会議録署名人は、中塚委員と西野委員にお願いします。
 それでは、議案第3-5号について、説明をお願いします。

処分庁  

 それでは、始めさせていただきます。
 まず初めに、付議案件第3-5号について、ご説明いたします。インデックスの1をご参照ください。
 本件は、市街化調整区域において小売業を営む店舗(ドラッグストア)を新築するものです。
 申請者は、記載のとおりです。
 申請地は、南区泉田中17番2及び23番です。開発面積は、2870.05平方メートルです。地目ごとの面積は、雑種地2870.05平方メートルです。建物工事の種類は新築で、構造は鉄骨造平屋建てとなっております。建築面積は、1188.29平方メートル、延べ面積は、1151.77平方メートル、建ぺい率は、41.41%、容積率は、40.14%となっております。
 特記事項としまして、雨水排水は北側の河川へ放流となっております。
 汚水排水は西側府道内の下水道汚水本管へ放流となっております。また、当該敷地は宅地造成工事規制区域内となっております。
 周囲の状況としまして、申請地は、泉北高速鉄道栂・美木多駅の東約1.7キロメートルの位置にあり、幹線道路上之美木多線(府道208号線)に接続しています。
 次は、位置図です。次は、土地利用現況図です。次は、土地利用計画図兼排水計画図です。
 なお、北が下向きとなっておりますのでご注意ください。
 次は、平面図です。PowerPoint及び傍聴者様用の平面図については、個人情報保護の観点から図の記載を割愛させていただいております。他の案件につきましても同様となっておりますのでご了承ください。
 次は、立面図です。次は、現況写真兼撮影位置図です。本申請では、3枚の写真を記載しております。
 写真1は、西側から、申請地を撮影したものです。写真2は、北側から、申請地を撮影したものです。写真3は、南側から、申請地を撮影したものです。
 次に、インデックスの1の1枚目、調書に戻っていただけますでしょうか。また、そちらの調査意見の欄をご覧ください。
 本申請は、市街化調整区域内の幹線道路に接する敷地において、小売業を営む店舗(ドラッグストア)を新築するもので、提案基準12に該当するものとして審査会に付議するものです。
 提案基準12の詳細については、お手元の透明のファイル内の堺市開発審査会提案基準集16ページ、「幹線道路の沿道における商業・流通施設の建築を目的とする開発行為等の取扱いについて」をご参照ください。
 当該事業は、幹線道路の沿道における小売業を営む店舗(ドラッグストア)の建築を目的とする建築行為とされ、これについては、提案基準の第12の第2の(1)に該当すると判断されます。
 そして、当該敷地が市の土地利用計画から判断して支障がないこと、上之美木多線の沿道にある当該敷地が、当該幹線道路に接していること、判断基準第5に規定する区域に存しないこと。
 これらのことから、提案基準の第12の第3に該当すると判断されます。
 また、当該開発区域の面積は2870.05平方メートルで、5ヘクタール未満であるため、提案基準第12の第4に該当しています。
 さらに、敷地境界の総延長が275.02メートルとなる当該敷地は、幹線道路上之美木多線に58.38メートル接しており、総延長のおおむね10分の1以上が幹線道路に接続している。
 そして、開発区域が1.0ヘクタール未満の場合は幅員2.0メートル以上の緩衝帯を敷地境界に沿って設ける必要がありますが、本事業では幅員2.0メートルの緩衝帯が設置されており、計画基準に適合しております。
 これらのことから、提案基準の第12の第5に該当すると判断されます。
 これらの状況は、提案基準12の基準に適合するものとして、許可して差し支えないものと判断します。
 それでは、ご審議の程よろしくお願いいたします。

会長

 ありがとうございました。
 ご説明今承りましたけれども、各委員の先生方、ご質問はございますでしょうか。

正木委員

 石津川の渡ったところの橋梁部が、どういう形で敷地と接しているのかがちょっと写真ではわかりにくかったです。
 状況によれば出入口のところが、下り坂になってちょうどスピードが出るところに来るのかなと。

処分庁

 前面の道路は、石津川の橋梁部から全体的には下っていくような感じで、出入口はフラットに繋がっており、道全体としては南側の交差点に向かって下っていっているという状況です。

正木委員

 傾斜の途中に出入口があるという感じで、下りきったところにあるというわけではないのですね。

処分庁

 傾斜の途中に出入口があります。

正木委員

 もう一つ。東側の河川への放流を2ヶ所行っていますが、その南側の河川放流のところは他人地の桝を使って放流するということですか。この桝は既存のものを利用しているのでしょうか。

処分庁

 桝は既存のものです。

正木委員

 そうするとこちらの排水は、開発者以外の者が作った桝を利用している、つまり公共の桝を利用しているのですか。

処分庁

 公共の桝です。

正木委員

 そういうことでしたら問題ないのですが、この図面からでは読み切れませんでした。

処分庁

 河川があってその横には里道がございます。その里道上にある桝ですので、公共の桝です。

会長

 他にはよろしいでしょうか。

田中委員

 開口部が一つしかないということなのですが、この位置関係からだと仕方がないのかもしれませんが、車両の出入口と通行人、バイク、自転車等の出入口が同じで、さらにその開口部のすぐそばに車の駐車スペースというのがあることを考えると、その動線があまりにも重なりすぎて思わぬ事故が起こる確率が高くなるような気がするのですが、その辺はどうにもならなかったのでしょうか。 

処分庁

 出入口が一つですが、幅で言いますと10メートルの開口があるので、その広い開口を使って歩行者と車が出入りするという形になります。 

田中委員

 歩行者と車の出入りが完全に分かれるようになっているのでしょうか。開口部からこの駐車スペースまで2メートル開いているところを、歩行者や自転車の通路にするという形になっているのでしょうか。これは何のスペースですか。

処分庁

 緩衝帯です。

田中委員

 単純に緩衝帯でも何か植栽されるというような表記ではないので、その緩衝帯において、歩行者等が歩行できるようなスペースとして活用するのは如何かというところです。
 そうであるならば、歩車分離ができるので、危険性は下がるかなと思います。お客さんの動線をどのように考えているかによるとは思うのですが。

処分庁

 店の入口は正面になるので、歩行者としては、まっすぐ行く動線です。

田中委員

 店の入口はこの横断歩道みたいなところの正面ですよね。

処分庁

 自転車置き場はこちらなのでその様なルートというのもあり得ることにはなります。
 ただこのオープン当時につきましては、ガードマンが誘導するということを聞いておりますので、安全対策としてはそういった形で実施していると考えております。 

田中委員

 ガードマンはオープン当時だけなのでしょうか。 

処分庁

 それ以降につきましては、そのときの状況を見て、現状ではオープン当時ということなのですが、どれ位の車が来てどれ位の歩行者が来るかという、そこを確認しながら、ということになると聞いております。

田中委員

 分かりました。

会長

 特に他にはよろしゅうございますか。 

西野委員

 南側の敷地境界に2メートルの高さの既存の擁壁があるのですが、この既設の擁壁の取扱いというのはどういうふうにされているのでしょうか。

処分庁

 これは過去に宅造法で、検査済証を取っている擁壁なので、それをそのまま使うということです。

会長

 今の質問ちょっと関連で、宅造の関係は問題ないのでしょうか。宅地造成法上の規制はかかっているのですね。

処分庁

 宅地造成法規制区域内ですが、今回は造成行為がないので問題ありません。

会長

 原則は造成行為をしないということで、整地程度で済ませるということですよね。先ほどのお話にもあったように、擁壁の新たな設置とかそういうのも全くないということですか。

処分庁

 ございません。

会長

 先生方からのご質問はよろしゅうございますか。
 以上ということでございますけれども提案基準には該当するということで、特にご意見等がないようでしたら、この議案第3‐5号でございますけれども、承認ということの扱いでよろしゅうございますでしょうか。
 (一同異議なし)
 それでは承認ということで議決させていただきます。
 では付議案件については終了ということになります。
 報告案件は今回大変多くございますが、この点についてご説明を処分庁お願いいたします。

処分庁

 では、報告第3-1号から報告第3-13号についてご説明いたします。
 今回の報告案件については、全て市街化調整区域の50以上の建築物が連たんする地域に存し、宅地的な土地利用が20年以上経過した土地で一戸建ての住宅を新築するものです。
 こちらについては、現地調査から50以上の建築物が連たんすることを確認しており、またそれぞれの土地登記簿謄本や航空写真等から、申請地が宅地、もしくは雑種地であることを確認し、20年以上宅地的な土地利用がされている土地であると判断しております。
 そのため、これらは、包括議決基準15に該当するものとして、許可したものとなります。包括議決基準15の詳細については、お手元の透明のファイル内の堺市開発審査会提案基準集31ページをご参照ください。
 それでは、それぞれの案件について簡単にご説明いたします。
 まず初めに、報告案件第3-1号について、ご説明いたします。インデックスの2をご参照ください。
 本申請は、西区菱木四丁2805番1の一部において、敷地面積が245.62平方メートルの、一戸建ての住宅の新築となっております。
 次は、位置図です。
 申請地は、泉北高速鉄道栂・美木多駅の北約2.6キロメートルの位置に存しております。
 次は、土地利用現況図です。周囲の土地利用状況の確認、またこちらからも建築物の立ち並びを確認しております。
 続きまして報告案件第3-2号について、ご説明いたします。インデックスの3をご参照ください。
 本申請は、南区美木多上152番2、152番10及び152番11の各一部において、敷地面積が190.59平方メートルの一戸建ての住宅の新築となっております。
 次は、位置図です。
 申請地は、泉北高速鉄道栂・美木多駅の南約1.0キロメートルの位置に存しております。
 次は、土地利用現況図です。
 続きまして報告案件第3-3号について、ご説明いたします。インデックスの4をご参照ください。
 本申請は、南区和田411番1及び411番2の各一部において、敷地面積が264.33平方メートルの、一戸建ての住宅の新築となっております。
 次は、位置図です。
 申請地は、泉北高速鉄道泉ヶ丘駅の北西約1.9キロメートルの位置に存しております。
 次は、土地利用現況図です。
 続きまして報告案件第3-4号について、ご説明いたします。インデックスの5をご参照ください。
 本申請は、南区檜尾3881番1の一部において、敷地面積が526.64平方メートルの、一戸建ての住宅の新築となっております。
 当該敷地は、判断基準第5における(7)文化財保護法第2条第1項に規定する文化財包蔵等で保全を必要とする地域内にはあるものの、所管課への届出を行い、審査を受け支障がない旨の返答をいただいており、それを踏まえ、当該建築行為としては問題ないと判断しております。
 次は、位置図です。
 申請地は、泉北高速鉄道栂・美木多駅の北西約2.2キロメートルの位置に存しております。
 次は、土地利用現況図です。
 続きまして報告案件第3-5号について、ご説明いたします。インデックスの6をご参照ください。
 本申請は、中区福田227番2の一部において、敷地面積が163.95平方メートルの、一戸建ての住宅の新築となっております。
 次は、位置図です。
 申請地は、南海高野線北野田駅の南西約1.3キロメートルの位置に存しております。
 次は、土地利用現況図です。
 続きまして報告案件第3-6号について、ご説明いたします。インデックスの7をご参照ください。
 本申請は、南区泉田中502番2の一部において、敷地面積が191.88平方メートルの、一戸建ての住宅の新築となっております。
 次は、位置図です。申請地は、泉北高速鉄道栂・美木多駅の南東約2.2キロメートルの位置に存しております。
 次は、土地利用現況図です。続きまして報告案件第3-7号について、ご説明いたします。インデックスの8をご参照ください。
 本申請は、中区陶器北903番14において、敷地面積が233.11平方メートルの、一戸建ての住宅の新築となっております。
 当該敷地は、判断基準第5における(7)文化財保護法第2条第1項に規定する文化財包蔵等で保全を必要とする地域内にはあるものの、所管課への届出を行い、審査を受け支障がない旨の返答をいただいており、それを踏まえ、当該建築行為としての問題はないと判断しております。
 次は、位置図です。申請地は、南海高野線北野田駅の南西約1.7キロメートルの位置に存しております。
 次は、土地利用現況図です。
 続きまして報告案件第3-8号について、ご説明いたします。インデックスの9をご参照ください。
 本申請は、中区東山452番9において、敷地面積が277.60平方メートルの、一戸建ての住宅の新築となっております。
 当該敷地は、判断基準第5における(7)文化財保護法第2条第1項に規定する文化財包蔵等で保全を必要とする地域内にはあるものの、所管課への届出を行い、審査を受け支障がない旨の返答をいただいており、それを踏まえ、当該建築行為としては問題ないと判断しております。
 次は、位置図です。申請地は、泉北高速鉄道深井駅の南東約1.8キロメートルの位置に存しております。
 次は、土地利用現況図です。
 続きまして報告案件第3-9号について、ご説明いたします。インデックスの10をご参照ください。
 本申請は、西区菱木三丁2687番1の一部において、敷地面積が477.56平方メートルの、一戸建ての住宅の新築となっております。
 次は、位置図です。申請地は、南海高野線栂・美木多駅の北西約2.9キロメートルの位置に存しております。
 次は、土地利用現況図です。
 続きまして報告案件第3-10号について、ご説明いたします。インデックスの11をご参照ください。
 本申請は、南区豊田1026番の一部及び1027番において、敷地面積が361.45平方メートルの、一戸建ての住宅の新築となっております。
 次は、位置図です。申請地は、泉北高速鉄道泉ヶ丘駅の西約1.3キロメートルの位置に存しております。
 次は、土地利用現況図です。
 続きまして報告案件第3-11号について、ご説明いたします。インデックスの12をご参照ください。
 本申請は、南区檜尾1410番4において、敷地面積が167.53平方メートルの、一戸建ての住宅の新築となっております。
 次は、位置図です。申請地は、泉北高速鉄道栂・美木多駅の南西約0.7キロメートルの位置に存しております。
 次は、土地利用現況図です。
 続きまして報告案件第3-12号について、ご説明いたします。インデックスの13をご参照ください。
 本申請は、西区山田四丁1967番3において、敷地面積が165.29平方メートルの、一戸建ての住宅の新築となっております。
 次は、位置図です。申請地は、南海高野線栂・美木多駅の北西約3.2キロメートルの位置に存しております。
 次は、土地利用現況図です。
 続きまして報告案件第3-13号について、ご説明いたします。インデックスの14をご参照ください。
 本申請は、南区泉田中7番8において、敷地面積が262.46平方メートルの、一戸建ての住宅の新築となっております。
 本案件につきましては、判断基準第5において、申請地に含んではならない区域を規定し、その内の(5)河川法等によって指定を受けた災害防止上保全すべき区域を、『原則として』含まないこととしておりますが、地域内にはあるものの、所管課への所定の手続きを行い、審査を受け、当該事業は河川管理施設等に影響を与えないものであるため支障はない旨の返答をいただいており、それを踏まえ、当該建築行為としては問題ないと判断しております。
 次は、位置図です。申請地は、泉北高速鉄道栂・美木多駅の南西約1.5キロメートルの位置に存しております。
 次は、土地利用現況図です。以上が報告案件となります。

会長

 はい。今報告案件のご説明を承りました。報告案件全体を通じましてご質問ございましたらお願いを申し上げます。いかがでございましょうか。

正木委員

報告案件の第3-3号ですがこれは、出入口の辺りの分筆はもう出来ているということなのでしょうか。
地形からいくと後で切り取っているようですが、先ほどと一緒でここも汚水管が敷地外へ出ているのですか。

処分庁

 ここにつきましては、当該地は411番の1と2の一部となっております。当該地の南側の部分も含めた形で411番の1と2となっており、その一部で今回の敷地を設定していますので、この一部敷地から出ている管については、南側の同じ筆の中にある既存の建物に繋がっている排水管に、今回の下水管をつないでいるのでこういう形になっているということです。

正木委員

 別に分筆はしていなくて、敷地設定だけということですか。

処分庁

 おっしゃるとおりです。

正木委員

 この土地の所有者は同一人なのでしょうか。

処分庁

 ここを持っているのは申請者と申請者の父親になります。
 この既設管については、これに対しての放流というのは土地所有者の方から同意を取っています。

正木委員

 父親といえども他人地になるので、敷地設定が通路の真ん中で切っていることについてどのような扱いとされるのか、というのが質問の趣旨です。同意をとっているということで、分筆まではしない、ということでよろしいのですね。

処分庁

 そのとおりです。

正木委員

 もう一つ、3-6です。申請地の周囲には高さのある擁壁があるように見受けられますが、当該地は宅地造成工事規制区域内でするものの指導はされているのでしょうか。また、排水としてはU字側溝に放流する形で計画を指導されたのでしょうか。

処分庁

 擁壁については道路内の擁壁で既存のものです。またU型の側溝も既存もので、そのまま既存利用しているという計画です。本開発申請で指導したものではございません。

正木委員

 ありがとうございます。

会長

 他にいかがでしょうか。

中塚委員

 ご説明いただいた中で、宅地造成工事規制区域内と外が混ざっていて3-5と3-9と3-11が規制区域内だったのですが、規制区域内でしたら、してはいけないことがあるという中で、今回の報告では規制区域内か外かだけを、お話いただいています。 宅地造成工事規制で何が駄目なのかを見ているといくつかの項目があると思うのですが、報告案件は、チェックをされている前提で、ご説明では、規制区域内です、規制区域外ですとご説明いただいているということでしょうか。

処分庁

 基本的にはそうお考えいただいていいと思います。 宅造区域内である一定の要件を満たす場合は、宅造法の許可を取れば造成行為は可能となります。開発の申請が出たとき、現地を確認して、宅地造成規制区域内での造成行為について、予定の土地利用計画が宅造法に該当するか非該当なのかという判断もその時点で行っております。 基本的に宅造法の判断というのは事前には終わっていると考えていただいて結構です。

中塚委員

 承知しました。

会長

 もし宅地造成区域内で、宅造法上の規制にかかるような大きな形質の変更が行われた場合は宅造法の許可が必要です。 その許可を取っているかどうかということに気をつけて頂いたらよろしいかと思います。開発審査会は、要するにむやみやたらに乱開発するなということですので、そういう判断をする上で、宅造法の許可がなされていないものまで、開発許可をしてしまうというのはまずいので、そこは聞いていただくということになるのだろうと。そんな理解でよろしいかと私は思っておりますけど。もしご指摘あれば、どうぞ遠慮なくお願い申し上げます。 他にはいかがでしょうか。

田中委員

 3-11ですが、現況写真の方の1に写っているこのコンクリートブロック塀を見ると、老朽化している状態と見受けられます。土地利用計画図では、既存コンクリートブロック塀が、一部なのか全部なのかわかりませんが残っているのですが、これは残して問題ありませんか。もう一つ、一番最後の3-13のところですね、河川法の保全区域内ですが、河川管理上支障なしということで許可があったというところですけれども。計画地が河川に近いところというのがありますので、河川防災上の観点から、どの範囲ぐらいまで、その河川管理施設に影響を与えないとして認められるところになるのか教えて頂きたいです。 それによっては、この対岸は結構もう建っていますけれども、今後も申請地周辺の方もこれから開発される可能性もありますので、そこのところについて少し情報をいただきたいです。

処分庁

 既存のコンクリートブロック塀ですが、建築基準法では、例えば1200ミリメートルを超えていると、控え壁が必要となりますので、控え壁があるかないかを確認することになります。

田中委員

 何年前かの地震以降、国土交通省も力を入れてコンクリートブロック塀に関しては撤去するかそれとも半分以下にするか、それについて助成金を出す等はしていますので、それを考えると、古い既存のコンクリートブロック塀については、撤去ないし高さを抑える等の指導等もしていった方がいいのではと考えます。

処分庁

 指導で言いますと、今回は1.2メートル以下なので、言わば一定の設計者が見られた中での安全性を確認しているということになると考えております。

田中委員

 分かりました。
 あともう一点ですが、この河川管理上の影響を与えない範囲はだいたいどのくらいの範囲で考えればいいのでしょうか。

処分庁

 これは全ての河川について一概に決まっているわけではなく、河川によって、またその場所によって、例えば6メートルとか9メートルとかを、河川管理者が指定しておりますので、その基準については〇〇川だから何メートルですというわけではございません。それを決めるのは、河川を管理している、ここで言いますと大阪府になります。

田中委員

 今、水害が多いですので、ちょっとその辺が気にかかるところではあります。 堺市もしくは大阪府の河川災害対策上の観点からいってどこまでの建築行為を認めるのかっていうところも、少し考えておかれた方がいいのかなと私は個人的に思います。

会長

 ありがとうございます。
 他にお願いします。

西野委員

 3-3ですが、この計画されている建物の奥にもう1軒建物があるということで、この計画建物の排水管が敷地外に出ているところ、これが奥の建物の専用通路と見ていいでしょうか。

処分庁

 奥の建物の専用通路と今回の建物の専用通路が両方ある形となっております。

西野委員

 奥の接道は取れているということでしょうか。

処分庁

 奥の建物の専用通路が横にあるということです。

西野委員

 それとインデックス13番の3-12の土地利用計画図で既設のL型擁壁があるということで、この既設の1.9メートルという擁壁については、盛土になるのですか。

処分庁

 もともと既設で擁壁があって、今回土地のGLは触らないので、造成行為ではないと判断しております。

西野委員

 2メートル以下ということで、別に指導はないということですか。

処分庁

 おっしゃるとおりです。

西野委員

 もう一つインデックス14番の3-13ですが一戸建ての住宅ということで、1階が全部ガレージ、2階の吹き抜けの奥は何か大きな部屋が、これは何も部屋名が入っていませんが。

処分庁

 2階は吹き抜けがございまして、その横の部屋は、住んでいる方がペットを飼っておりまして、飼われている犬の部屋ということです。

西野委員

 3点セットが揃っていて、居間兼寝室というところは非常に狭いように感じられますが。住宅という判断で間違いないですか。

処分庁

 住宅という判断です。

会長

 他には何かございますか。 20年以上の宅地的土地利用というのは航空写真で確認しているのですか。

処分庁

 登記簿謄本でほとんど確認しております。

会長

 雑種地になっているか宅地になっているかといったこともこちらから確認しているのですか。

処分庁

 おっしゃるとおりです。

会長

 それでは、本日報告案件のご説明を受けてありがとうございました。以上で、本日の案件はすべて終了しましたので、審査会はこれで閉会とします。

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