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令和3年度第1回堺市開発審査会 会議録

更新日:2021年6月17日

日時

令和3年5月14日(金曜)午後3時から午後4時10分

場所

本館地下1階 職員会館多目的室

出席者

会長

 森宏司

委員

 田中志津子、中塚華奈、正木啓子、今堀洋子、西野房男

処分庁

 開発調整部長 杉本雅昭
 宅地安全課長 北野修司
 宅地安全課課長補佐 林智美
 宅地安全課許可係長 西川喜幸
 宅地安全課許可係 吉田晟也

事務局

 建築安全課長 高下伸太朗
 建築安全課 油谷泰司

傍聴人

 なし

令和3年度第1回堺市開発審査会 会議録

事務局

 これより、令和3年度1回堺市開発審査会を開会させていただきます。
 本日はお忙しい中、堺市開発審査会にご出席いただきましてありがとうございます。
 本日の審査会には、委員7人中6人のご出席をいただいておりますので、堺市開発審査会条例第5条第2項に定められている定足数を充足していることをご報告申し上げます。
 また、現在のところ傍聴人はおられません。

事務局

 それでは、案件に入らせていただきます。
 本日の審査会は、事前の開催通知では、付議案件と報告案件がございましたが、緊急事態宣言が解除されていない状況の中で、少しでも会議時間を短縮させていただくため、本日は、3件の付議案件のみとさせていただき、報告案件につきましては、次回の審査会で改めて報告させていただきます。
 ご了承の程、よろしくお願いします。
 それでは、森会長、よろしくお願いいたします。

会長

 緊急事態宣言が発出されているにも関わらず、委員の皆様には、ご出席いただきありがとうございます。
 それでは、令和3年第1回堺市開発審査会を開議いたします。
 本日の会議録署名人は、中塚委員と西野委員にお願いします。
 それでは、本日、3件の議案がございますが、その1号案件について、処分庁より説明をお願いします。

処分庁

 それでは、付議案件第3-1号について、ご説明いたします。
 本件は、市街化調整区域において、小売業を営む店舗を新築するものです。
 申請地は、美原区平尾275番1の一部外12筆です。
 開発面積は、12,030.36平方メートルです。
 うち、堺市に帰属する道路後退部分・緑地部分を除く、宅地部分についての総敷地面積は、11,656.68平方メートルです。
 地目ごとの面積は、宅地714.53平方メートル、及び田10,721.83平方メートルです。
 建物工事の種類は、新築で、構造は鉄骨造2階建てとなっています。
 建築面積は、4,065.85平方メートル、延べ面積は、7,829.45平方メートル、建蔽率は、34.89パーセント、容積率は、67.17パーセントとなっています。
 特記事項としまして、雨水排水は北側及び南側の水路へ放流となっています。汚水排水は北側府道内の下水道汚水本管へ放流となっています。
 周囲の状況としまして、申請地は、南海高野線北野田駅の北東約2.3キロメートルの位置にあり、幹線道路大阪千早線・国道309号線に接続しています。
(位置図、土地利用現況図、土地利用計画図兼排水計画図、平面図、立面図及び現況写真兼撮影位置図について説明)
 次に、調書に戻っていただき調査意見の欄をご覧ください。
 本申請は、市街化調整区域内の幹線道路に接する敷地において、小売業を営む店舗・家具の販売店を新築するもので、提案基準12に該当するものとして審査会に付議するものです。
 今回、判断基準第5において、申請地に含んではならない区域を規定し、その内の(7)において「文化財保護法第2条第1項に規定する文化財包蔵等で保全を必要とする地域を、原則として含まないこと」としておりますが、当該敷地につきましては、地域内にはあるものの、所管する文化財課への届出を行い、審査を受け支障がない旨の返答をいただいておりますので、問題はないと判断しています。
 また、敷地境界の総延長が596.78メートルとなる当該敷地は、幹線道路大阪千早線に62.97メートル接しており、総延長のおおむね10分の1以上が幹線道路に接続しています。
 そして、開発区域が1.0ha以上1.5ha未満の場合は4メートルの緩衝帯を敷地境界に沿って設ける必要がありますが、本事業では幅員4メートルの緩衝帯が設置されており、計画基準に適合しています。
 以上の点につきましては、提案基準第12第5の(1)及び(2)の要件に該当しております。
 これらの状況により、本申請は提案基準12に適合するものとして、許可して差し支えないものと判断します。
 それでは、ご審議の程よろしくお願いいたします。

会長

 ただ今、第3-1号議案についての説明を受けましたが、これについて、何かご意見、ご質問等はございませんか。

西野委員

 西側の前面道路、市道平尾1号線と書いてある道路の幅員が4.18メートルありますが、この道路の後退はないのですか。

処分庁

 こちらの道路は、中心後退2.35メートルを行って幅員4.18メートルになりました。

西野委員

 写真1に写っている地道の道路判定は出ているのですか。

処分庁

 道路かどうかといいますと道路非該当の通路になります。

正木委員

 排水の水路は両方とも市管理の水路ですか。

処分庁

 はい、市管理の水路になります。

正木委員

 駐車場内に雨水貯留施設が3か所ありますが、この貯留施設の排水は自然に行っているのか、或いはポンプで排水しているのですか。

処分庁

 雨水貯留施設の排水は、自然排水で行っています。

今堀委員

 写真3に写っている、囲われている建物は敷地外になっていますが、これは何ですか。

処分庁

 囲んでいる形状になっていますが、この建物は、当該地の隣になる建物です。

会長

 この囲われているところ込みで周囲の距離を算定しているということですか。

処分庁

 はい、そうです。

田中委員

 平面図を見ると、更衣室や荷物エレベーターなどが隣と接した場所にあり、また駐車場も隣接しているので、一応緩衝帯が設けてありますが、騒音などの音関係の協議は隣の方とできているのですか。
 もう一点、このような大規模施設ができると、車の流れも大きく変わると思いますが、向かい側に高校があり、少し離れて小学校もありますので、迂回してくる車などで影響が出てくる可能性はありませんか。

処分庁

 騒音につきまして、この建物を建設するに関して、住民説明会を開催しておりますが、その中では特にご意見はいただいていないと聞いています。
 次に、車に関しましては、駐車場の台数も十分に確保していますので、渋滞などで道路まで影響を及ぼすことはないと考えています。

田中委員

 北東側の既設車両出入口(閉塞)と書いてある出入口からも出入りができるのですか。

処分庁

 この5.8メートルの出入口を閉じて、その東側へ8メートルの新設車両出入口として移設することになります。

会長

 他に何かご意見等はございませんか。無いようですので、議案第3-1号を承認してよろしいでしょうか。
(委員一同、異議なし)

会長

 それでは、議案第3-1号は、議決、承認と決しました。
 続きまして、議案第3-2号について、説明をお願いします。

処分庁

 それでは、付議案件第3-2号について、ご説明いたします。
 本件は、市街化調整区域において、小売業を営む店舗を新築するものです。
 申請地は、美原区黒山652番1の一部、706番1の一部及び713番3です。
 開発面積は、839.51平方メートルです。
 地目ごとの面積は、宅地18.26平方メートル、及び雑種地821.25平方メートルです。
 建物工事の種類は新築で、構造は鉄骨造平屋建てとなっています。
 建築面積は、200.88平方メートル、延べ面積は、194.40平方メートル、建蔽率は、23.93パーセント、容積率は、23.16パーセントとなっています。
 特記事項としまして、雨水排水は東側の水路へ放流となっています。汚水排水は西側国道内の下水道汚水本管へ放流となっています。
 周囲の状況としまして、申請地は、南海高野線北野田駅の北東約2.7キロメートルの位置にあり、幹線道路大阪千早線・国道309号線に接続しています。
(位置図、土地利用現況図、土地利用計画図兼排水計画図、平面図、立面図及び現況写真兼撮影位置図について説明)
 次に、調書に戻っていただき調査意見の欄をご覧ください。
 本申請は、市街化調整区域内の幹線道路に接する敷地において、小売業を営む店舗・中古自動車の販売店を新築するもので、提案基準12に該当するものとして審査会に付議するものです。
 本申請においても、判断基準第5における、文化財包蔵等で保全を必要とする地域内にはあるものの、所管する文化財課への届出を行い、審査を受け支障がない旨の返答をいただいておりますので、問題はないと判断しています。
 また、敷地境界の総延長が133.51メートルとなる当該敷地は、幹線道路大阪千早線に28.61メートル接しており、総延長の概ね10分の1以上が幹線道路に接続しています。
 そして、開発区域が1.0ha未満の場合は2メートルの緩衝帯を敷地境界に沿って設ける必要がありますが、本事業では幅員2メートルの緩衝帯が設置されており、計画基準に適合しています。
 以上の点につきましては、提案基準第12第5の(1)及び(2)の要件に該当しております。
 これらの状況により、本申請は提案基準12に適合するものとして、許可して差し支えないものと判断します。
 それでは、ご審議の程よろしくお願いいたします。

会長

 ただ今、第3-2号議案についての説明を受けましたが、何かご意見、ご質問等はございませんか。

田中委員

 土地利用計画図兼排水計画図を見ると、緩衝帯の一部は植栽されていますが、建物の出入口付近には植栽がありませんので、空地のままであれは、そこに中古車を並べたとしたら、緩衝帯の意味がなくなりませんか。

処分庁

 緩衝帯につきましては、空地を確保すればよいことになっていますので、出入口には植樹をしておりません。ただ、この中古車店の形態は、代表的な車は店舗に置くこともありますが、ネット販売による形態も多く、緩衝帯まで車を並べるということはないと考えています。

正木委員

 土地利用計画図兼排水計画図を見ると、水路敷きのところが-1500と申請地よりかなり低いので、緩衝帯が空地であれば、土留めを考えないと雨が降ったときに問題にはなりませんか。
 もう一点は、近くに古墳がありますが、ここは文化財包蔵地にはならないのですか。

処分庁

 緩衝帯はのり面になっていますが、敷地はアスファルト舗装をしますので、雨水は会所で集めて水路に流す計画ですので、大きく土砂が流出することはないと考えています。
 次に、今回の地域は文化財包蔵地内ですが、所管する文化財課への届出を行い、審査を受け支障がない旨の返答をいただいておりますので、問題はないと考えています。

正木委員

 文化財包蔵地のことを特記事項に書く必要はないのですか。

処分庁

 先ほど口頭により文化財課へ届出を行い、支障がない旨の返答をいただいておりますと説明はさせていただきましたので、調査意見欄への記載は省略させていただきました。

正木委員

 おもてには調書しか出ませんので、記載した方がいいのではないでしょうか。
 それと、先ほどの土砂が流出する心配はないと説明がありましたが、のり面は2メートル幅の1.5メートルの高低差がありますので、そこから雨水が土砂を水路の方に流し込むことが心配なので、のり面の整備についての指導は必要だと考えます。

処分庁

 のり面はアスファルト舗装にする方向で、事業者と協議は進めています。
 それと、文化財包蔵地の部分は、調査意見欄に記載させていただきます。

中塚委員

 写真で水路に赤い色がついている所がありますが、これはどういうことですか。

処分庁

 これは、水路上に鉄板が乗っている状態です。

会長

 先ほどからの議論で、提案基準12の要件である申請地の面積に応じて緩衝帯を設ける規定について、緩衝帯は、開発区域周辺に対する騒音、振動等の影響の防止並びに隣地農地の営農環境を保持が目的となっていますが、その形状は隣地との距離をとれば、どのようなものでもいいということですか。従来からそのような考え方なのですか。

処分庁

 都市計画法上の緩衝帯には、植樹という位置付けがなく、周囲から距離をとればいいことになっています。

会長

 他に何かご意見等はございませんか。無いようですので、議案第3-2号を承認してよろしいでしょうか。
(委員一同、異議なし)

会長

 それでは、議案第3-2号は、議決、承認と決しました。
 続きまして、議案第3-3号について、説明をお願いします。

処分庁

 続きまして、付議案件第3-3号について、ご説明いたします。
 本件は、市街化調整区域において、小売業を営む店舗を新築するものです。
 申請地は、美原区小平尾1247番1、1248番1及び1248番2です。
 開発面積は、2,019.19平方メートルです。
 地目ごとの面積は、山林2,019.19平方メートルです。
 建物工事の種類は新築で、構造は鉄骨造2階建てとなっています。
 建築面積は、646.40平方メートル、延べ面積は、1,109.30平方メートル、建蔽率は、32.02パーセント、容積率は、54.94パーセントとなっています。
 特記事項としまして、雨水排水は西側府道内の側溝へ放流となっています。汚水排水は浄化槽を通じて西側府道内の側溝へ放流となっています。
 周囲の状況としまして、申請地は、南海高野線北野田駅の北東約3.8キロメートルの位置にあり、幹線道路丹上小平尾線・府道32号美原太子線に接続しています。
(位置図、土地利用現況図、土地利用計画図兼排水計画図、平面図、立面図及び現況写真兼撮影位置図について説明)
 次に、調書に戻っていただき調査意見の欄をご覧ください。
 本申請は、市街化調整区域内の幹線道路に接する敷地において、小売業を営む店舗・自動車のタイヤ販売店を新築するもので、提案基準12に該当するものとして審査会に付議するものです。
 本申請は、市の土地利用計画に著しく影響を与えることがないこと、また、判断基準第5における申請地に含んではならない区域に存しないこと。
 以上の点については、提案基準第12第3の(1)から(3)までの要件に該当しております。
 また、敷地境界の総延長が197.14メートルとなる当該敷地は、幹線道路丹上小平尾線に83.47メートル接しており、総延長の概ね10分の1以上が幹線道路に接続しています。
 そして、開発区域が1.0ha未満の場合は2メートルの緩衝帯を敷地境界に沿って設ける必要がありますが、本事業では幅員2メートルの緩衝帯が設置されており、計画基準に適合しております。
 以上の点については、提案基準第12第5の(1)及び(2)の要件に該当しております。
 これらの状況により、本申請は提案基準12の基準に適合するものとして、許可して差し支えないものと判断します。
 それでは、ご審議の程よろしくお願いいたします。

会長

 ただ今、第3-3号議案についての説明を受けましたが、何かご意見、ご質問等はございませんか。

田中委員

 緩衝帯に植栽が必要ないことは分かっていますが、緩衝帯が空地のままであれば、土地利用計画図に駐車場の標記がないので、車を緩衝帯のところに止めるとかで、緩衝帯の役割を果たせない場合がありませんか。
 もう一点、申請建物の裏の外側にユニットトイレがありますが、近くに事業者の建物もありますので、トイレからの臭気が問題になりませんか。

処分庁

 駐車スペースと緩衝帯の関係ですが、土地利用計画図には駐車スペースの枠は書いていませんが、想定されている駐車枠は緩衝帯から外した形で計画していますので、緩衝帯に駐車することはないと考えています。
 次のトイレの臭気ですが、ユニットトイレ側にある事業者の施設は、トイレから距離もありますので、臭気の懸念は少ないと考えています。

正木委員

 入口のラッパ口の幅が12メートルありますが、タイヤ店でこんなに広いラッパ口がそれも2か所必要なのですか。

処分庁

 このタイヤ店は、トラックや建設重機など大型車両のタイヤを扱っている販売店ですので、入口のラッパ口を12メートルとっています。
 また、前面道路が一方通行なので、手前が入口で奥が出口になります。

中塚委員

 土地利用現況図を見ると、申請地の半分が宅地造成等規制区域になっていますが、宅地造成等規制区域とはどういうものですか。

処分庁

 宅地造成等規制区域とは、一定規模の造成工事を行うには許可が必要になる区域のことです。今回の申請には基準に該当する造成工事がありますので許可が必要な工事となります。
 ただし、その造成工事の許可については、今回の開発申請の中で内容を審査することになります。

会長

 宅地造成の許可は開発審査会の判断事項には入りませんね。したがって、開発審査会の直接の判断事項には入らないけれど、堺市長が宅地造成について別途、許可するということですね。

処分庁

 はい、そのとおりです。

会長

 建物の北側が里道になっていますが、里道とその北側の工場との間に段差はないのですか。

処分庁

 隣地の工場の方が高くなっています。

会長

 土地利用計画図に重力式擁壁を新設するとありますが、これはどの場所に新設するのですか。

処分庁

 重力式擁壁は緩衝帯と里道の間に新設します。

西野委員

 申請地の東端の敷地の高さが10.65で隣地境界の高さが12.20とありますので、緩衝帯あたりがのり面になると思うのですが、表記がないのでずっとフラットに見えてしまいます。

処分庁

 これにつきましては、東側の境界部分で1.5メートルの高低差があるように見えますが、実際の断面は、敷地の境界の隣接地で造成協力をいただき、のり面を造っていますので、境界部分と申請地の間に高低差があるわけではありません。

西野委員

 実際は、もっと低いということですね。

処分庁

 敷地境界は敷地と同じレベルになります。

西野委員

 前回も申し上げましたが、南北・東西方向の断面図があれば分かりやすかったと思います。

正木委員

 いまの処分庁の説明ですと、隣も区画形質に変更があるということですか。

処分庁

 当該地の隣で造成協力を得て、のり面を造っています。

正木委員

 造成協力ということは、区画形質の変更を行うということですね。それは開発の区域に含んでないのですか。

処分庁

 開発の区域に含んでいないので、隣接の造成協力という位置づけになります。

中塚委員

 その隣接の造成協力は申請しなくていいのですか。

処分庁

 隣接地も切土を行いますが、形質変更の基準は2メートル以上ということですので、この切土はその基準までは行いません。また、開発の中に必ず含まないといけないというものでもありませんので、隣接の造成協力という位置づけで行っています。

正木委員

 ここは、宅地造成等規制区域内ですが、それでも大丈夫のですか。

処分庁

 宅地造成等規制法の規制の基準は切土で2メートル以上ですので、それにかかるほどの規模の造成ではないので大丈夫です。

会長

 他に何かご意見等はございませんか。無いようですので、議案第3-3号を承認してよろしいでしょうか。
(委員一同、異議なし)

会長

 それでは、議案第3-3号は、議決、承認と決しました。
 以上で、本日の案件はすべて終了しましたので、審査会はこれで閉会とします。

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