賃貸住宅の契約から退去までの流れ

　賃貸住宅を契約してから退去するまで、大まかに以下の流れが挙げられます。

1. 物件情報の収集
2. 現地での内覧・確認
3. 入居の申込み
4. 貸主の審査（承諾）
5. 重要事項説明書の交付
6. 契約書作成
7. 入居
8. 契約の終了
9. 物件の明渡し・精算

賃貸住宅を借りるとき

• 申込金（名目はさまざま）を求められる場合もありますが、お金を渡すことは避けた方が賢明です。もし、支払う時は「契約に至らないときは返金する」というただし書きと日付入りの預り証を受け取りましょう。
• 宅地建物取引士証の提示とともに重要事項の説明を受け、わからないときは理解できるまで説明を求め、借りるかどうか判断しましょう。
• 賃貸借契約書では、様々な特約があります。原状回復の条件と、更新料、退去時に敷金がいくら返ってくるのかを確認し、納得したうえで契約しましょう。
• 国土交通省が作成した賃貸住宅標準契約書が参考になります。
• ネットで写真や間取りを見て決めた場合でも広告だけで判断しないで、必ず現地の部屋を見てから契約しましょう。

賃貸住宅を退去するとき

• 退去通知は決められた期日の前までに書面で送ると安心です。
• 立ち会いは必ず行い、日時、出席者、指摘点、やりとりなどを詳しくメモしましょう。
• 修繕が必要と指摘された箇所は、日付入りの写真を撮るなどして証拠となる記録を残しましょう。その場でサインを求められても、内容が確認できないときはサインを見合わせましょう。
• 修繕費の明細や見積書を出してもらい、十分説明を求めましょう。
• 契約書の返却を求められる場合はコピーしておきましょう。

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

　国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表し、原状回復費用の算定について基本的な考え方を示しています。
　当該ガイドラインにおいては、通常、賃貸住宅を退去する際には、借主は借りている部屋を「原状回復」して明け渡す義務を負っています。ただし、借主が通常の清掃を実施している場合、ハウスクリーニングは貸主負担とされています。

貸主の負担

　借主が通常の住まい方、使い方をしても発生すると考えられるものの修繕費用は家賃に含まれているとされ、建物・設備などの自然な劣化（「経年変化」）や「通常損耗」は貸主負担となります。

借主の負担

　借主の責任によって生じたよごれやキズや、借主の通常の住まい方・使い方で発生するものであっても手入れなどの管理が悪く、損耗が発生・拡大したと考えられるものは借主負担となります。

経過年数の考え方と借主の負担割合

　経過年数が長いほど耐用年数に応じて借主の負担を減少させます。
　たとえばクロス等は、償却年数は6年で残存価値1円となるような直線を描いて経過年数によって借主の負担を決定します。
　破損部分の補修工事に必要な施工の最小単位に限定されます。

参考ホームページ

以下、参考になるホームページを掲載していますのでご参照ください。
（損耗・毀損の事例区分一覧表やQ&A、裁判例を含みます。）

国土交通省

一般財団法人 不動産適正取引推進機構

　原状回復費用の負担は、ガイドラインを基準に貸主と話し合いましょう。