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マイホームと税金について

更新日:2017年4月1日

 マイホームの取得や買い替えに関係するさまざまな税金について解説します。

お問い合わせ

市民税・府民税に関することは市税事務所(課税・市民税)
固定資産税、都市計画税に関することは固定資産税事務所、堺市税事務所(課税担当・固定資産税)
国税に関することは堺税務署
府税に関することは泉北府税事務所

マイホームに関係する主な税金

「取得」すると 登録免許税印紙税不動産取得税所得税(住宅借入金等特別控除)、市・府民税(住宅借入金等特別税額控除
このほか、相続や贈与の場合、相続税や贈与税が課税される場合があります。
「保有」していると 固定資産税都市計画税
「改修」すると 固定資産税、所得税(住宅借入金等特別控除
「譲渡」したとき 所得税、市・府民税(譲渡所得にかかる市・府民税、所得税)、印紙税

(注)太文字部分については以下に説明があります。

(1)登録免許税(国税)

 土地や家屋を取得して、登記するときにかかる税です。

【1】税額の計算方法

不動産の価額 × 税率 = 税額

  • 不動産の価額: 一般的に、固定資産税の評価額です。
  • 税率: 税率は下記の表のとおりです。
登記の種類 税率 住宅用家屋の軽減税率
(注1)
平成32年3月31日まで
特定認定長期優良住宅の軽減税率
平成30年3月31日まで

所有権の移転登記

相続 0.4%
贈与 2.0%
売買 土地 2.0%
(注2)

売買 建物 2.0%

0.3%

(注3) 0.1%

所有権の保存登記 0.4% 0.15% 0.1%

 (注1)住宅用家屋の軽減税率の適用を受けるには、登記の際、住宅用家屋証明書等を添付する必要があります。住宅用家屋証明書は固定資産税事務所家屋第一係・家屋第二係・家屋第三係、堺市税事務所管理係及び各市税事務所(堺市税事務所は除く)で発行します。ただし、各市税事務所(堺市税事務所は除く)では、書類取次での対応となりますので、証明書をお渡しするまで一定の日数が必要となります。
 (注2)平成25年4月1日から平成31年3月31日までに所有権の移転登記を行う場合は1.5%。
 (注3)戸建て住宅の場合は0.2%となります。

【2】軽減税率の適用を受けるための主な要件

新築住宅

(ア)自分が居住するための家屋であること
(イ)家屋の床面積(登記面積)が50平方メートル以上であること
(ウ)新築後(取得後)1年以内の登記であること

中古住宅

上記の(ア)から(ウ)の要件と、家屋の取得の日以前20年以内(マンション等の耐火建築物は25年以内)に建築されたもの、又は、地震に対する安全性に係る基準に適合するものであること

(2)印紙税(国税)

 家屋や土地を売買した場合などに作成する各種の契約書には、収入印紙を貼り消印することで印紙税を納付します。

平成26年4月1日から平成30年3月31日までに作成される契約書1通あたりの印紙税額(抜粋)(平成28年4月現在)

文書の種類 契約金額
不動産売買契約書 50万円超
100万円以下
100万円超
500万円以下
500万円超
1千万円以下
1千万円超
5千万円以下
5千万円超
1億円以下
建築工事請負契約書 200万円超
300万円以下
300万円超
500万円以下
500万円超
1千万円以下
1千万円超
5千万円以下
5千万円超
1億円以下
印紙税額 500円 1,000円 5,000円 10,000円 30,000円

(3)不動産取得税(府税)

 府内に所在する不動産(土地・家屋)を売買、交換、贈与、新築などによって取得した場合にその取得者にかかる税です。詳しくは、府税事務所にお尋ねください。

【1】税額の計算方法

 不動産の価格 × 税率 = 税額

  • 不動産の価格: 不動産を取得したときの固定資産課税台帳に登録されている価格です。新築家屋のように固定資産課税台帳に登録されていない場合には、府知事が決定します。なお、次のような価格の不動産には課税されません。
土地 10万円未満
家屋 新築、増改築によるもの 1戸につき23万円未満
売買、交換、贈与などによるもの 1戸につき12万円未満
  • 税率

税率は4%(標準税率)です。
ただし、平成20年4月1日から平成30年3月31日に不動産を取得した場合は、特例措置により、土地と家屋のうち住宅については3%の税率が適用されます。

【2】控除と減額

  • 住宅にかかる控除 不動産の価格 × 税率(4%) = 税額

 一定の要件に該当する住宅(特例適用住宅、既存住宅)を建築・購入・取得した場合は、最高で1,200万円を控除することができます。

※長期優良住宅(200年住宅)の新築に係る控除の特例措置

 平成21年6月4日から平成30年3月31日までの間に「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に規定する認定長期優良住宅を新築又は新築未使用の認定長期優良住宅を購入した場合は、最高で1,300万円を控除することができます。

  • 土地にかかる減額 当初税額 - 減額額 = 税額

 特例適用住宅・既存住宅の用に供する土地を取得した場合で一定の条件を満たした場合、次のA・Bのどちらか高い方の額が、税額から減額されます。

A 45,000円

B 土地1平方メートル当たりの価格 × 住宅の床面積×2※ × 税率3%

※ 1戸につき算出した面積が200平方メートルを超える場合は、200平方メートルを限度とします。

 平成19年度以前の取得や控除と減額について、詳しくは、府税事務所にお尋ねください。

(4)所得税(国税)の住宅借入金等特別控除

 平成31年6月30日(⇒平成33年12月31日まで延長までに住宅ローン等を利用してマイホームを新築、購入、増改築等を行い入居し、一定の要件に当てはまれば、入居した年から最高10年間、ローンの年末残高等から計算された額を所得税額から控除できます。

 ただし、入居した年及び前後2年以内に譲渡所得の課税の特例(3千万円の特別控除、買換え、交換の特例など)の適用があるときは、この控除の適用を受けることはできません。

 平成23年6月30日以後、マイホームの新築等に係る契約をした場合、その新築等の対価の額又は費用の額に関し補助金等(国又は地方公共団体から交付される補助金又は給付金その他これらに準ずるものをいいます。以下同じです。)の交付を受けるときは、その新築等の対価の額又は費用の額からその補助金等の額を控除して(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額を計算します。

【1】控除額の計算方法

(ア)一般住宅の場合(控除期間10年)

【住宅ローン等の年末残高】(限度額以内)× 控除率 1% = 【控除額】

居住年

借入金等の
年末残高の限度額

控除率

各年の控除限度額

最大の控除額

26年4月
~
33年12月

4,000万円 1.0% 40万円

400万円

2,000万円 1.0% 20万円 200万円

(注)住宅の対価又は費用の額に含まれる消費税等の税率が
8%又は10%以外である場合は※の金額となります。

(イ)認定長期優良住宅で住宅ローン等を利用する場合(控除期間10年)

【住宅ローン等の年末残高】(限度額以内)× 控除率 1% = 【控除額】

居住年

借入金等の
年末残高の限度額

控除率

各年の控除限度額

最大控除額

26年4月
~
33年12月

5,000万円 1.0% 50万円

500万円

3,000万円 1.0% 30万円 300万円

(注)住宅の対価又は費用の額に含まれる消費税等の税率が
8%又は10%以外である場合は※の金額となります。

【2】控除を受けるための手続き

 控除を受けるためには確定申告をする必要があります。控除の要件や申告にあたっての添付書類などは、税務署へお問合せください。給与所得者の方は、1年目に確定申告をすると2年目以降は年末調整で控除を受けることができます。

 土地や建物など不動産を売却して得た所得(譲渡所得)に係る市・府民税、所得税については「譲渡所得に係る課税と特例」をご参照ください。

(5)特定の増改築等に係る住宅借入金等特別控除 所得税(国税)

 住宅ローン等によりバリアフリー改修工事又は省エネ改修工事を行った場合に、一定の要件に当てはまれば、入居日から最高5年間、ローンの年末残高等から計算された額を所得税から控除できます。要件、手続きなどについては、税務署へお問い合わせください。

適用期限

バリアフリー改修工事 平成19年4月1日から平成31年6月30日(⇒平成33年12月31日まで延長)
省エネ改修工事 平成20年4月1日から平成31年6月30日(⇒平成33年12月31日まで延長)

控除額(平成26年4月1日以降に居住の用に供した場合)

(特定の住宅ローン等の年末残高(最高250万円))・・・[a]
[a] × 2% +(特定の住宅ローン等の年末残高(最高1,000万円))-[a]) × 1% = 控除額(最高12万5千円)

(6)認定長期優良住宅の新築に係る税額控除 所得税(国税)

 認定長期優良住宅(200年住宅)を新築し、住宅ローン等を利用しない場合に、その標準的なかかり増し費用の10%を所得税額から控除できる制度です。

適用期限

 認定長期優良住宅 平成21年6月4日から平成31年6月30日(⇒平成33年12月31日まで延長)
 認定低炭素住宅 平成26年4月1日から平成31年6月30日(⇒平成33年12月31日まで延長)

控除額

【標準的なかかり増し費用相当額】 × 10% = 【控除額】
 (認定住宅限度額)

標準的なかかり増し費用相当額

 1平方メートルあたりの標準的なかかりまし費用×住宅の床面積(平方メートル)

限度額

 平成26年4月1日から平成31年6月30日(⇒平成33年12月31日まで延長)まで限度額65万円。
 (この認定住宅限度額は、認定住宅の新築等に係る対価の額又は費用の額に含まれる消費税額等(消費税額及び地方消費税額の合計額)のうちに、8%又は10%の税率により課されるべき消費税額等が含まれている場合であり、それ以外の場合の認定住宅限度額は500万円で控除減額は50万円。)

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